“元旦假期來我們這兒咨詢特惠活動的人明顯增多，看房的人絡繹不絕，現在我們樓盤只剩下幾套低樓層的了。”北京市西三環某售樓處負責人告訴中國證券報記者。

    感受到地產預期修復的不僅是售樓人員。“從整個行業來看，政策面逐步向好，而且力度、廣度全面超出預期。”萬科董事會主席郁亮近日在萬科臨時股東大會上如是說。

    “第三支箭”持續加力正在開啟房地產市場信心修復之路。自證監會2022年11月宣布恢復上市房企再融資至今，已有30余家涉房企業發布再融資或重組公告。市場人士認為，2023年支持房企股權融資將進入實質發行階段，“助陣”行業修復。

    股權融資隊伍擴容

    伴隨房企股權融資政策持續優化，首單百億級再融資日前花落保利發展。在2022年最后一個交易日，保利發展披露了2023年定增預案，125億元的募資額成為房企股權融資政策優化以來，募集資金規模最大的涉房再融資。此次非公開發行募集資金擬投入廣州保利領秀海等14個房地產開發項目和補充流動資金。

    “公司擬通過本次非公開發行，改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力，進一步提高公司綜合競爭力，增強公司應對未來市場變化的能力，實現股東利益最大化。”保利發展表示。

    自股權融資“第三支箭”啟動以來，房企再融資、重組隊伍快速擴容。據不完全統計，包括保利發展在內，已有福星股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福等房企披露再融資計劃。

    房企資產重組案例也相繼亮相。格力地產2022年12月8日審議通過并正式披露了重大資產重組預案。擬向珠海市國資委、城建集團發行股份并支付現金，購買其持有的珠海免稅100%股權。此外，陸家嘴、招商蛇口等上市房企也發布了擬重組公告。

    “通過此類收購，有助于擴充核心資產。尤其是在有配套資金募集的情況下，此類收購的難度會明顯降低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

    多項政策助力

    房企再融資、重組隊伍的快速擴容離不開政策助力。證監會近期在研究部署貫徹落實中央經濟工作會議精神時強調，要落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。

    在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，“借殼”上市為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。“對于擁有優質土儲資源的非上市企業，可以借機將地產部分分剝上市，有利于盤活優質資產，增強母公司資產規模；對于上市但目前處于出險階段的房企，則有望獲得優質資產的注入，還可借助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。”劉水說。

    公募REITs政策利好也正成為商業地產轉型升級的“助推器”。證監會副主席李超日前透露，研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

    這一表述意味著商業地產公募REITs的落地又向前推進一步。“目前我國商業性房地產存量空置率較高，鼓勵REITs投資商業性房地產市場有助于促進商業性房地產市場的恢復。”復旦大學泛海國際金融學院院長錢軍表示。

    融資環境將實質性改善

    業內人士預期，2023年房企整體融資環境將得到實質性改善。“地產融資‘三支箭’將繼續發揮作用，A股股權再融資在2023年將進入實質發行階段。”中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰認為。中信建投證券指出，伴隨金融支持房地產政策持續加碼，房企信用風險將在2023年逐步緩釋。海通證券發表研報判斷，后續將出臺更多穩定企業主體政策，幫助企業有序降低債務和資金壓力。

    房企資產負債表料得到修復。“2023年，市場有望通過加大股權融資力度改善房企資產負債表。”劉水認為，一是加大支持投資者參與優質房企的股權認購力度；二是重組并購進程將加速，通過優質資產注入和風險資產的出清，達到優化資產負債表的作用；三是通過發行REITs等資產證券化的方式將持有型資產出表，做到資產負債表瘦身。

    隨著房企融資環境持續改善，機構人士認為，2023年房地產市場將逐漸探底回穩。在政策推動下，房地產業將向新發展模式平穩過渡。

    平安證券首席經濟學家鐘正生表示，房地產新發展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來政策將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發展共有產權住房、完善長租房政策及“租購同權”方面進一步發力。