本報(bào)記者 吳曉璐

    10月25日，長三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟“投資者與原始權(quán)益人交流專場活動(dòng)”成功舉辦。會(huì)上，機(jī)構(gòu)投資者就基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)選擇、估值、發(fā)售、戰(zhàn)略配售及信息披露的感受和建議進(jìn)行了交流，并對市場關(guān)注的清潔能源、旅游景區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目等話題開展了討論。

    總體來看，與會(huì)機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為，REITs市場發(fā)展符合預(yù)期。公募REITs的底層資產(chǎn)是我國優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，也是適合保險(xiǎn)、理財(cái)?shù)荣Y金配置的穩(wěn)健型資產(chǎn)，將堅(jiān)持長期投資。目前，REITs產(chǎn)品信息披露較為友好，未來希望進(jìn)一步提升信披透明度，有更多機(jī)會(huì)與項(xiàng)目公司和基金管理人進(jìn)行信息互動(dòng)。

    改善投資組合提升收益

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月25日，上市公募REITs達(dá)20只，合計(jì)募資618.14億元，總市值達(dá)716.63億元。從項(xiàng)目屬性來看，產(chǎn)權(quán)類12只，特許經(jīng)營類8只。從資產(chǎn)類別來看，倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源和保障性租賃住房類分別為2只、2只、5只、7只、1只和3只。

    從上市后的市場表現(xiàn)看，REITs產(chǎn)品普遍漲幅較好，產(chǎn)權(quán)類總體好于特許經(jīng)營類。現(xiàn)金分派率方面，特許經(jīng)營類總體具有較高的分派率，平均在5%左右；而產(chǎn)權(quán)類分派率相對低一些，在3%左右。

    “工銀理財(cái)堅(jiān)持價(jià)值投資、長期投資理念，參與了多只公募REITs產(chǎn)品的投資，是銀行理財(cái)參與戰(zhàn)略配售數(shù)量最多的機(jī)構(gòu)。經(jīng)過一年多的運(yùn)行，REITs表現(xiàn)出很高的投資價(jià)值，有效提升了投資組合收益。”工銀理財(cái)項(xiàng)目投資部董事、REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人冀軍表示。公募REITs的底層資產(chǎn)是我國優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，對于銀行理財(cái)來說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs在投資安全性、收益穩(wěn)定性等方面都具有較好的契合度，也是理財(cái)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新路徑。

    關(guān)注估值和現(xiàn)金流穩(wěn)定性

    在資產(chǎn)選擇方面，機(jī)構(gòu)投資者表示，需要考慮自身投資策略、資產(chǎn)的波動(dòng)性、估值以及擴(kuò)募資產(chǎn)儲備等方面的問題。但是，目前國內(nèi)REITs尚處于試點(diǎn)階段，市場體量較小，仍處于供不應(yīng)求階段。

    與會(huì)嘉賓表示，對資產(chǎn)的選擇要同自身投資策略相匹配。如果是偏成長策略，可傾向于產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)；如果是偏分紅型策略，可以傾向于特許經(jīng)營類資產(chǎn)。另外，擴(kuò)募資產(chǎn)儲備是否充足也是非常重要的一點(diǎn)，充足的資產(chǎn)儲備將持續(xù)提升REITs估值。

    據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，上市REITs中有12只進(jìn)行分紅，合計(jì)分紅金額23.86億元。9月29日，有5只公募REITs擴(kuò)募申請獲受理。

    “作為投資人，我們對于資產(chǎn)的選擇核心有兩個(gè)維度，資產(chǎn)好不好，價(jià)格貴不貴，源頭是估值準(zhǔn)不準(zhǔn)。”冀軍表示，資產(chǎn)估值合理客觀是判斷戰(zhàn)配投資的關(guān)鍵指標(biāo)，核心是未來現(xiàn)金流穩(wěn)定性及可增長性。在未來現(xiàn)金流預(yù)測方面，需要關(guān)注數(shù)量和價(jià)格的關(guān)系，數(shù)量的黏性及穩(wěn)定性，價(jià)格及增長的合理性。

    “盡管不同行業(yè)REITs存在一定差異，但現(xiàn)階段市場體量還小，供不應(yīng)求，我們更多的是關(guān)注如何獲取一定戰(zhàn)配份額。”冀軍表示。

    參會(huì)的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，未來資產(chǎn)的發(fā)展會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)存量情況和政策導(dǎo)向變化，投資策略可能會(huì)隨之調(diào)整。但是總體來看，投資應(yīng)該關(guān)注幾個(gè)重點(diǎn)，包括資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)、估值合理、分紅率和IRR（內(nèi)部收益率）在合理區(qū)間、價(jià)格波動(dòng)在低位等。

    此外，部分機(jī)構(gòu)投資者代表提出建議，一是建議加強(qiáng)信息披露的即時(shí)性、全面性和透明度，建立相對統(tǒng)一的信息披露標(biāo)準(zhǔn)。二是建議參照上市公司財(cái)報(bào)披露的流程，建立半年報(bào)、年報(bào)的預(yù)披露機(jī)制。定期召開基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營、基金業(yè)績的說明會(huì)，給市場投資人更多信息互動(dòng)的機(jī)會(huì)。

    也有與會(huì)嘉賓表示，當(dāng)前信息披露較為友好，建議未來進(jìn)一步提升信披的及時(shí)性和有效性，如披露月度經(jīng)營數(shù)據(jù)等。另外，建議加強(qiáng)與投資人的溝通。