證券時報記者 曹晨

    隨著上個月鄭州一批次集中供地落下帷幕，今年首批次22城集中供地全部完成，如今又進入了重點城市的第二輪集中土拍期。

    今年以來，土拍市場不溫不火，國企央企仍是土拍主力軍，而民營房企拿地偏向謹慎，地方平臺呈現“托底”態勢。另一方面，隨著政策環境逐漸好轉，多個城市競拍規則的持續放松、激發房企拿地熱情亦是土拍市場的一大特點。

    多位業內人士在接受證券時報記者采訪時表示，土拍遇冷可以視為當前房地產市場低迷的表現。而土拍成交的下滑不僅讓城市土地供給持續縮量，更加劇了地方財政的收支壓力，在此背景下，盡快恢復房地產市場熱度或是解決癥結的關鍵。

    近期，上海等熱點城市土拍情況向好或許預示著土拍市場的復蘇。“從近2個月的數據看，全國百城賣地金額就達到了接近4000億元，這在一定程度上預示著樓市見底跡象的出現，土地市場也有望走出低谷。”中原地產首席分析師張大偉對證券時報記者表示。

    土拍市場熱度不足

    今年以來，受房地產交易市場活躍度不足、企業資金壓力較大等因素影響，全國土拍市場熱度不足成為業內共識。

    據中原地產研究院統計數據顯示，截至2022年7月28日，全國賣地最多的100個熱點城市合計賣地7217宗，合計賣地金額為1.64萬億元；與2021年同期相比，熱點城市賣地金額同比下滑41%。

    張大偉對記者表示，從土地市場今年以來的低迷走勢看，房地產市場整體依然處于調整期。從100城賣地金額看，同比下降幅度明顯，大部分城市土地成交均明顯下滑。從房企數據看，大部分企業融資困難，除少數熱點城市外，房企拿地較為謹慎。“相比2021年，2022年土地市場第二輪集中供地剛剛開始，一定程度影響了2022年的土地銷售數據，但整體看，預計2022年土地市場將比2021年有所下調。”

    今年上半年，全國300城的土地成交下滑態勢同樣明顯。中指研究院數據顯示，2022年上半年，全國300城共推出各類用地規劃建筑面積8.5億㎡，同比下降20.5%；成交規劃建筑面積6.7億㎡，同比下降28.6%；其中，上半年共推出住宅用地規劃建筑面積2.8億㎡，同比下降44.3%；成交規劃建筑面積1.9億㎡，同比下降55.6%。

    “土拍市場熱度相對以往有所不足，主要是去年以來房地產市場有所降溫，導致房企面臨的融資壓力上升。此外，受部分區域樓市銷售低迷，房企資金回籠慢，部分房企債務壓力加大，影響市場融資能力等。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴證券時報記者。

    實際上，全國土拍成交大幅下降可以視為房地產市場熱度不足的傳導。

    國家統計局7月15日發布的數據顯示，1~6月份，全國房地產開發投資6.83萬億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資5.18萬億元，下降4.5%。1~6月份，商品房銷售面積6.89億平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額6.61萬億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

    中指研究院土地事業部負責人張凱接受證券時報記者采訪時表示，房地產企業拿地的積極性與新房銷售情況正相關，如果房地產市場持續處于低迷狀態，一方面存量貨值去化減速，房企銷售資金回籠減慢，沒有資金用于拿地；另一方面，房企擔心庫存積壓風險，也沒有意愿去拿地。

    一個好消息是，近期熱點城市拍地情況向好或許預示著土拍市場已經開始復蘇。比如，剛剛結束的上海第二輪集中土拍結果就顯示出，拍地樓面價和溢價率均有所提高。

    “從近2個月的數據看，全國百城賣地金額就接近4000億元，這在一定程度上預示著樓市見底跡象的出現，房企拿地也從國企央企開始恢復。另外，多個熱點城市都將開始新一輪土拍，整體而言土地市場有望走出低谷。”張大偉對記者表示。

    周茂華也認為，預計下半年土拍市場將逐步回暖。“主要是經濟活動回暖，疫情對樓市影響減弱；國內各地因城施策穩定樓市政策效果滯后顯現；近期有跡象顯示，房地產市場在逐步企穩回暖。”

    成交下滑影響較大

    長期以來，土地出讓金是地方政府性基金收入的重要來源，而土拍市場的遇冷也讓地方政府收入大幅下滑。

    7月14日，財政部發布2022年上半年財政收支情況。其中，上半年，全國政府性基金預算收入2.80萬億元，比上年同期下降28.4%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入1898億元，比上年同期下降4.2%；地方政府性基金預算本級收入2.61萬億元，比上年同期下降29.7%，其中，國有土地使用權出讓收入2.36萬億元，比上年同期下降31.4%。

    “近兩年，受到疫情影響，地方財政本就承壓，經濟下行期還需為企業減費退稅，加之土地市場熱度不足，進一步加劇了財政壓力。”在張凱看來，對于地方政府來說，現階段希望擴大土地財政的收入，也就意味著需要出讓更多的土地。

    不過，當前房地產市場仍處于低迷狀態，購房需求偏弱。張凱表示，“從供需原理來看，需要減少土地供應，以免新房庫存過大進一步阻礙房地產市場回暖。這兩邊對立的需求矛盾仍在不斷加劇，而盡快恢復房地產市場的熱度或將是解決這個癥結的關鍵。”

    周茂華表示，土拍市場降溫，勢必對地方財政收入和支出均構成一定壓力。但近期有跡象顯示，國內房地產市場在逐步企穩復蘇中，土地市場也將隨之回暖，緩解部分地方財政壓力。同時，近年來，通過專項債發行，提升地方財政支出效率及財政體制改革等綜合措施，有效緩解了地方財政壓力。

    在土拍市場熱度不足的背景下，備受關注的22個重點城市集中供地也在明顯下降。

    中指研究院報告顯示，隨著上個月鄭州一批次集中供地落下帷幕，也意味著2022年首批次22城集中供地全部完成。22城首批共推出涉宅用地469宗，建設用地面積2135萬平方米，同比去年首批次下降58.5%；推出規劃建筑面積4713萬平方米，同比去年首批次減少6707萬平方米，較去年集中供地推出減少58.7%。

    究其緣由，一方面，2022年首批次集中供地期間，部分城市將全年推地時間調整為4批次，導致首批推出規模較去年降幅明顯成為業內共識。

    另一方面，房企投資需求的不足也會傳導到土地供給端。億翰智庫分析師認為，為了避免土地的大面積流拍，目前各城市在土地推出之前往往會和市場做提前一輪的溝通，在土地出讓結果有一定的確定性后，才會將土地推入市，因此土地的供應量在一定程度上也能反映當前市場的需求。

    值得一提的是，房企投資需求的疲弱也導致了城市土地的流拍和撤牌。中指研究院數據顯示，2022年上半年，全國流拍和撤牌數量合計1995宗，在土地供地力度減弱的影響下，流拍和撤牌地塊數量同比分別下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率達23.4%，較去年同期提升5.1個百分點，較去年下半年下降3.1個百分點。

    “當前市場購房需求不足，因此房企的購地需求亦大幅下降。如果地方政府單方面維持高位供應規模，將會導致更為大規模的地塊流拍，進一步沖擊市場信心。”在防止流拍方面，張凱表示，整體來看今年第一、二批次與去年的第三批次做法有明顯區別。去年第三批次主要依靠地方城投托底來降低流拍率，而今年越來越多的地塊采取降地價、減配建、提限價、調整用地性質等方式，為房企保留更為充裕的利潤空間，以提升房企的參拍意愿，降低流拍率。

    克而瑞研究中心近期研報也顯示，為了防止流拍，繼杭州、寧波、無錫后，更多城市采取了預申請的土地出讓機制或掛牌前通過土地推介會來摸底房企拿地意愿。受此影響，土地出讓流拍現象或將有所好轉。

    多地土拍規則放松

    值得注意的是，今年以來，全國多個重點城市優化調整土拍規則，激發房企拿地熱情亦是土拍市場的一大特點。

    7月12日，南京市第二批次44幅土地吸引了157家房企競拍，最終成交42宗。根據此前出讓公告，南京本輪供地有13宗未設住宅銷售限價，實行“差異化定房價，按程序報備”，這也被業內視為對房企拿地銷售限價的進一步放松。

    另一方面，上述部分地塊還取消了“搖號地塊的商品住宅預售條件須滿足完成住宅部分投資額的50%”的規定，調整為在最高限價的基礎上加一個加價幅度，所有接受新的價格的競買人通過搖號方式來確定競買人。

    證券時報記者注意到，在放松限價方面，南京并不是個例，福州、成都、杭州等城市對部分地塊的限價均有所放松。也有部分城市延緩土地出讓金繳納時間，如北京對部分地塊參與預申請可按照“30個自然日內繳納50%，余款4個月付清”執行。此外，不少城市對今年集中供地中的“回爐”地塊進行降價競拍，包括北京、鄭州、廈門、重慶、武漢以及合肥等城市。

    實際上，多個重點城市土拍規則進一步放松是為了鼓勵房企參拍成為業內共識。

    億翰智庫分析師認為，通過下調保證金比例、放寬土地出讓金繳納限制、降低房企開發資質要求等方式，降低房企參拍門檻。另一方面，簡化了競拍規則，原有的“競配建”、“競自持”等變相競地價的規則改為地價觸底后搖號或者抽簽，實際上降低了地價，提升了項目的利潤空間，地方政府意圖通過規則的放松來提振房企拿地的信心和意愿。

    值得指出的是，今年以來，還有多個重點城市增加了核心區優質地塊的供應。中指研究院研報顯示，多數城市首批集中供地主城區推出規模占比較去年首批次提升；北京二批次增加朝陽、豐臺區土地供應力度，主城區占比較首批次提升超2成；上海在第二輪集中供地中，中心城市地塊的占比顯著提升等。

    此外，部分城市調整供地批次，由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”，包括北京、青島、武漢、廈門、重慶和濟南等。

    對此，中指研究院分析師認為，“兩集中”供地批次的提升，一方面是政府為了減輕各批次供地壓力，合理匹配各批次供地規模，避免大開大合，保障土地市場結構穩定性；另一方面，面對市場調整以及企業拿地意愿不高、拿地能力不足等情況，地方政府“因時制宜”調配全年供地計劃，有利于土地市場預期的穩定。

    談及土拍規則的松綁，張凱總結稱，主要涵蓋集中供地由3次調整為4次、地價下調、限價上調甚至取消（但預售備案時備案價仍須參考周邊市場情況）、取消捆綁配建、綜合用地改為住宅用地、取消競自持等環節、降低保證金比例、延長土地款繳清周期、降低開發資質要求等等。“其主要原因和目的就是為房企減輕負擔、提高盈利空間，從而吸引更多的房企參與土拍，而回爐地塊降價和增加核心區優質地塊供應也出于同樣的目的。”

    針對土地出讓規則，某房企開發投資部負責人對證券時報記者表示：“在競拍規則方面，可同時明確土地最高報價、住宅官方指導價，房地價聯動，明確競買人利潤空間，向市場傳遞合理地塊價值和價格預期。在競拍資格方面，可通過對企業入圍資格進行評分，如從開發商經濟實力、技術資質、信用評級、項目經驗、建筑設計等指標評分，篩選優質參拍主體，務實地篩選合格開發商，從源頭上杜絕‘暴雷’事件發生；從公共空間、建筑設計、建造工藝、物業保修等多方面明確住宅品質，提升建筑質量、優化城市面貌、保障消費者權益。”

    民營房企拿地態度謹慎

    在多數行業研究機構看來，今年以來的土拍市場，拿地企業仍以國企央企為主，部分城市地方城投托底跡象明顯，民營房企拿地態度整體偏謹慎。

    中指研究院數據顯示，今年22城首批次集中供地中，北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國企拿地宗數占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，2021年下半年以來土地市場走弱，民營房企拿地意愿下降，地方平臺拿地比例逐漸提高。天津、無錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市地方平臺拿地宗數占比均超5成，無錫、天津、蘇州均超七成。

    另一方面，民營房企拿地積極性不足，南京、深圳、蘇州拿地企業中無民營房企，北京、廈門、廣州、寧波、天津等地民營房企僅占一成左右，僅合肥民營房企拿地宗數占比超過50%。

    對此，張凱認為，民營房企的主要劣勢在于其融資成本高企，這也是許多規模性頭部民營房企選擇“高周轉”來降低資金成本的原因。“資金的周轉速度仍然是民營房企關注的核心，如想要激發民營房企活力，就需要項目的去化速度能夠得到保障。從當前的行業趨勢來看，國企拿地主力軍很難逆轉，未來民營房企或將以區域深耕為主，全國布局的民營房企將顯著減少。”

    克而瑞智庫也顯示，今年上半年，從拿地房企類型來看，與去年下半年保持一致，國企、央企仍是土地市場的主力軍，地方平臺公司仍舊處于“托底”態勢。就全口徑銷售TOP50企業而言，國央企占比達到74%，優勢明顯，中海、華潤、招商等在核心一二線積極拿地。民營房企拿地金額占比僅有28%，且集中在少數企業中，如龍湖、濱江等。

    談及地方平臺的“托底”行為，張凱則認為，城投作為地方政府的平臺企業，為房地產市場的穩定起到了關鍵作用：在土地市場熱度偏低時托底拿地，減少土地流拍對市場信心的沖擊；在未來房地產市場熱度恢復之后，將手中的存量用地推向市場補充商品住宅的供應，又能為穩房價提供保障。“今年一批次城投拿地金額占比約31%，相較于去年三批次的50%有明顯下降，但仍然高于去年二批次的27%和一批次的12%。”

    不過，他也指出，一味地依靠城投托底并不是長久之計，仍需要盡快走出房地產市場的低谷期，吸引市場化運作的房地產企業進場拿地。

    展望未來，克而瑞分析師認為，國央企+平臺公司的強勢局面不會反轉，仍是集中供地的主力軍。一方面在資金成本優勢下，國央企持續在核心城市補倉優質土儲；另一方面，在土地市場低位運行中，經濟壓力使得部分城市仍需平臺公司“托底”。

    “下半年，隨著銷售的復蘇以及金融環境的相對寬松，民營房企會更多地參與到土拍中，且地方城投、平臺公司的‘托底’會有一定減少，主要原因在于部分平臺公司不具備完全開發的能力，且持續托底對于資金要求也較高。”上述分析師表示。