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堅持構建“租購并舉”住房體系 加快發展長租房市場

2022-03-07 02:54  來源:證券日報 王麗新

    本報兩會報道組 王麗新

    今年政府工作報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。

    今年全國兩會,多位代表、委員也提出了關于發展租賃住房市場的建議。全國人大代表、建設銀行湖南省分行行長文愛華建議,應從加強住房租賃行業監管、推進租賃賦權、鼓勵機構化長租房和加大金融機構支持等四方面著手,培育和發展住房租賃市場。

    形成“租購并舉”住房格局

    近年來,中央多次在重要會議和文件中提及保障性租賃住房,相關配套政策不斷落實,地方政府則紛紛跟進,推動形成“租購并舉”的住房格局。

    “印象最深的是保障性租賃住房政策的出臺,2021年7月2日國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》),首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設計,體現出國家對于保障性租賃住房的重視程度。”中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進向《證券日報》記者表示,此后,各地方政府跟進出臺相關實施意見,“十四五”時期40個重點城市計劃籌集保障性租賃住房650萬套(間)。

    “《意見》首次明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產權房為主體的住房保障體系,明確了將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題的主要途徑。”貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示。

    完善長租房商業生態系統

    《2021中國城市租住生活藍皮書》預計,10年內租房人口將近2.6億。但當前租賃住房供給仍以存量房為主,其中40%存在質量、環境、配套錯配等問題。租房需求與供給之間仍不平衡。

    支持專業化住房租賃企業發展,提高重點城市機構化長租房占比,是解決供需錯配的有效手段之一。“機構化長租房可以滿足品質居住需求,促進‘職住平衡’。”長租公寓龍頭企業自如相關人士向《證券日報》記者表示。

    北京市第十五屆人大財政經濟委員會委員、中國社會科學院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚認為,在住房市場上推行供給側結構性改革,重點加快發展長租房市場,是下一階段各級政府推動城市住房市場發展的重要任務。

    實際上,在近一年的發展中,長租房已成為緩解大城市居住問題的重要手段之一,相關住房租賃企業也正朝著更加專業化的方向邁進。

    “我國機構化滲透率低于5%,中國租賃機構化率距成熟市場還有很大差距,有很大提升空間。”龍湖集團旗下長租公寓品牌冠寓相關人士告訴記者,龍湖集團將冠寓作為主航道業務發展,從2016年推出至今,已布局全國30余個高量級城市,開業規模突破10萬間,2021年進入盈利元年。當下,行業的各項政策正逐漸落地,“十四五”期間,在土地、財稅、金融管控機制D等方面系統性地給予扶持,這是所有租賃租房企業的機遇,也是挑戰。

    “挑戰”來自多方面。“難點在于融資和運營。”黃卉向《證券日報》記者表示,在融資上,一方面住房租賃項目具有投資回報周期較長、收益率較低的特點,需要長期資金的投入,但目前保險、社保、公積金等長期資金參與租賃尚處于探索階段;另一方面住房租賃企業由于缺乏高值擔保品、底層資產體量較小、收益率低等特征,導致大部分租賃企業資信較低,較難獲得銀行貸款、發行債券或是發行REITs。在運營方面,此前租賃企業多處于粗放式發展階段,在精細化運營方面尚需積累。

    不過,這種局面將得到改善。今年的政府工作報告指出,加快發展長租房市場。而在此之前,繼2月8日,央行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》后,2月27日,銀保監會、住建部聯合發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發展的指導意見》,進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持。

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