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參考價“藥效”猛 樓市拐點效應(yīng)彰顯

2022-02-09 00:00  來源:證券時報電子報

    證券時報記者 吳家明

    “在我看來,深圳樓市調(diào)控了這么多年,參考價的威力最猛。”資深房產(chǎn)中介羅華(化名)打趣道。

    2021年2月8日,深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價格發(fā)布機制,并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價。轉(zhuǎn)眼間,一年的時間過去了。這一年,深圳樓市經(jīng)歷了太多太多:二手房成交量創(chuàng)下15年新低,學(xué)區(qū)房神話不再,房產(chǎn)中介的日子難過,單邊代理時代到來,買家從搶房到不敢買,賣家從樂觀到動搖,投資客也悄然退場……

    可以說,深圳樓市的拐點效應(yīng)彰顯。如今,這個“調(diào)控利器”也被越來越多的城市使用。進入2022年,二手房參考價將何去何從?

    “只漲不跌”預(yù)期不再

    在發(fā)布二手房參考價之時,最為引人關(guān)注的是不少核心區(qū)域的豪宅價格慘遭“腰斬”,例如南山恒裕濱城、華潤城的參考價被定位為每平方米13.2萬元,這個價格與當時被熱炒的成交價相比相距甚遠。

    隨后,深圳的購房者發(fā)現(xiàn),各大房產(chǎn)中介平臺的APP畫風突變,沒有了業(yè)主的掛牌價,就只剩下參考價。緊接著,深圳多家銀行二手房貸款陸續(xù)依據(jù)官方二手房參考價批額度。由于商業(yè)銀行貸款標準按照參考價執(zhí)行,可以說從最關(guān)鍵的資金層面卡住了不少購房者的“咽喉”。當時,深圳相關(guān)部門對此解讀為,發(fā)布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度,引導(dǎo)市場理性交易,引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格,引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,防控個人住房信貸風險,穩(wěn)定市場預(yù)期。

    在羅華看來,二手房參考價的威力體現(xiàn)在幾個方面:成交量大幅減少、價格松動。更重要的是,許多購房者和投資客心中的“只漲不跌”預(yù)期不再。

    二手房成交參考價到底有多大威力?2021年2月,深圳推出二手房參考價之后,當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套,相比前一月的7008套,環(huán)比下降40%。2021年3月這一數(shù)據(jù)反彈至6789套,卻成為“最后的榮光”——此后二手住宅連續(xù)下跌,一度下滑至去年10月份的1605套。隨后成交量雖有所反彈,但到了今年1月,深圳二手住宅成交量又跌回1557套,同比大跌75.04%。從全年來看,2021年深圳共成交40699套二手住宅,相比2020年的95273套同比減少57.3%,甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套,創(chuàng)下近15年新低。

    除了成交量大幅減少,二手房價格似乎也有松動的跡象,特別是被稱為“硬通貨”的學(xué)區(qū)房。而且,愿意按照參考價或接近參考價賣房的業(yè)主也越來越多。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示,假設(shè)房源參考單價為每平方米10萬元,實際成交單價為每平方米12萬元,偏差值就是20%。在2021年7月以前,成交價與參考價偏差值在10%以內(nèi)的成交單占比不到兩成,20%以上的成交單占到六成以上,說明當時成交價遠遠高于參考價。從去年8月開始,偏差值10%以內(nèi)的房源占比顯著提升,10月對比9月更是直接提升了14個百分點,可見越來越多的成交房源價格接近參考價。

    “學(xué)區(qū)房炒得高跌得也快,我最近剛剛經(jīng)手了一套小面積的百花學(xué)區(qū)房,價格比一年前跌了30%。”羅華告訴記者,“大學(xué)區(qū)預(yù)期疊加參考價,這一年的調(diào)控猛藥太多。”不過,在他看來,參考價時代帶來的最大變化,還是買賣雙方的心理出現(xiàn)微妙變化:不再盲目相信房價“只漲不跌”。“其實深圳的購房需求仍在,只是許多人都變謹慎了,不再像以前那樣盲目。”羅華說道。

    二手房參考價何去何從

    除了最早推出參考價的深圳,上海、西安、成都、廣州、三亞、東莞等城市陸續(xù)推出參考價,控制虛高掛牌、完善二手住房網(wǎng)簽交易價等針對二手房市場的措施。

    值得注意的是,粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的深圳、廣州和東莞先后實施了二手房參考價政策,周邊城市聯(lián)動調(diào)控似乎成為方向。樂有家研究中心認為,去年深圳樓市觀望情緒異常濃厚,而廣州、東莞也陸續(xù)推出了二手房參考價政策,雖然只是針對部分熱點樓盤實行參考價機制,但依然對當?shù)氐亩謽鞘袔砹朔浅3林氐拇驌簦叱雠_后當?shù)囟肿≌捶苛考俺山涣慷荚僖淮纬霈F(xiàn)明顯下跌。

    房企變局、密集調(diào)控、政策底顯現(xiàn)等也是2021年全國樓市的關(guān)鍵詞。與去年年初不同,自去年年底以來,一些城市開始推出穩(wěn)樓市的政策,包括公積金政策寬松、人才購房補貼等支持性政策等。在這樣的新背景下,二手房參考價何去何從?

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,參考價實施的力度會有所降低,因為市場已經(jīng)明顯回調(diào),而且國家對樓市的政策基調(diào)已經(jīng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定,穩(wěn)字當頭。二手房參考價本質(zhì)是降杠桿,同時也斬斷二手房價格上漲帶動的投機炒作。由于參考價普遍低于成交價和掛牌價,或許也給市場帶來降房價的預(yù)期,這樣對市場穩(wěn)定也會帶來不利的影響。而且,現(xiàn)在整個新房市場“賣一買一”的購房需求占主導(dǎo),如果二手房市場繼續(xù)下行,對新房銷售也非常不利。“我預(yù)計,2022年二手房參考價的實施范圍不會明顯擴大,或?qū)⒈3脂F(xiàn)狀。”

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,就目前情況來看,參考價政策的推進反而會有所推遲,往往在二手房市場升溫的時候政策會加碼。而現(xiàn)在二手房市場普遍不景氣,但這也不代表此類政策會退出,后續(xù)若市場炒作再現(xiàn),相關(guān)政策也會繼續(xù)加碼,至少也說明二手房價格虛高的現(xiàn)象也可以被管控。

    “現(xiàn)在是參考價調(diào)整窗口期,如果價格繼續(xù)往下調(diào),可以貸款的額度就更少,二手房市場將更冷。”面對今年的深圳樓市,羅華也保持謹慎。

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