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住房租賃市場迎政策紅利 專家支招提高租賃住房供給的“質”和“量”

2021-12-13 17:28  來源:證券日報網 劉萌

    本報記者 劉萌

    今年以來,政策端持續(xù)發(fā)力將“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”放在更加顯要的位置。“十四五”規(guī)劃及今年政府工作報告分別提出要“完善長租房政策”和“增加保障性租賃住房供給,規(guī)范發(fā)展長租房市場”。12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議則提出“探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場”。

    在一系列針對性政策指導下,當前我國住房租賃市場發(fā)生了諸多變化。貝殼研究院高級分析師黃卉在接受《證券日報》記者采訪時表示,一是住房租賃市場頂層設計完善,形成了由公租房、保障性租賃住房和市場化租賃住房構成的完整體系。二是租賃市場供需結構得到優(yōu)化。三是住房租賃需求多樣化、品質化發(fā)展。四是住房租賃企業(yè)資產運營模式走向更輕、更重。

    58安居客研究院分院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示,各地不斷加快發(fā)展住房租賃市場,加快推進增加保障性租賃住房供給。從不少城市的供地計劃中可以看出,房源供給具有多元化的特點,重點加快推進公共租賃住房、集體土地租賃住房共有產權住房建設,通過多渠道供給的方式來擴大有效覆蓋面。

    住建部此前披露數據顯示,今年全國40個重點城市計劃新籌集保障性租賃住房共93.6萬套。僅前9個月份,40個城市已開工建設保障性租賃住房72萬套,占全年計劃的76.9%,完成投資775億元。其中,南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。

    在黃卉看來,當前租賃市場發(fā)展還存在短板:一是租賃領域立法缺失。租賃領域立法的缺失是租賃市場各類不規(guī)范問題的根源,此前住建部及北京住建委已經發(fā)布了租賃立法征求意見稿,預計明年將出臺首部地方立法。未來租賃立法將有效抑制各類住房租賃亂象,如克扣押金、單方面租金上漲、違規(guī)使用租金貸以及違規(guī)收費等,租賃雙方的權益將得到有效保障,租客也將在租賃市場上實現(xiàn)更加安全和穩(wěn)定的居住。二是租賃企業(yè)發(fā)展不充分,租賃企業(yè)支持政策亟須出臺。租賃企業(yè)普遍面臨租賃項目獲取困難、盈利空間較小、融資渠道較窄等問題,租賃企業(yè)規(guī)?;?、專業(yè)化不足,租賃房源機構化率較低,租客品質化的租賃需求尚未得到滿足。預計明年將出臺面向長租房市場的土地、金融、財稅等方面的支持政策,未來住房租賃企業(yè)將獲得良好的政策支持環(huán)境。

    張波認為,在公租房方面,存在諸如房源數量偏少、申請條件苛刻、申請審核程序煩瑣、區(qū)域不平衡供需矛盾突出等問題,亟須通過調整政策予以解決。

    記者注意到,去年底召開的中央經濟工作會議提出,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規(guī)范發(fā)展長租房市場。

    從去年的“規(guī)范發(fā)展”到今年的“加快發(fā)展”,意味著什么?黃卉分析,一方面租賃監(jiān)管體系逐步完善。今年住建部等部門出臺了《關于加強輕資產住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》,該政策倒逼租賃企業(yè)規(guī)范自身租賃行為,確保了住房租賃市場的健康發(fā)展。同時租賃立法進程已經加快,租賃領域監(jiān)管體系得以完善。另一方面我國租賃市場需求旺盛,需要加快形成成熟的租賃市場。面對持續(xù)擴大的租客群體,以及多樣化、品質化的住房租賃需求,我國亟須通過發(fā)揮市場化效率,提高機構化房源比例,滿足大城市不同群體的租賃需求,確保租客群體在城市中實現(xiàn)穩(wěn)定、安全及品質化的租住生活。

    那么,下一步如何提高租賃住房供給的“質”和“量”?張波表示,積極建立市場與保障雙軌制住房供應體系,加快推進落實租購并舉的住房政策體系,是我國住房制度發(fā)展的重要方向。

    “首先,必須解決好保障性租賃住房的源頭供給,即租賃住房的土地供給數量,并同步控制好這類土地供給的成本問題,以保障建成后租賃房源長期穩(wěn)定運營。其次,制度層面的保障不可缺少,尤其需要進一步加大財稅方面的保障力度,才能有效穩(wěn)定租金水平,并長期讓租賃人群感受到安全感。最后,注重租賃房源供應的優(yōu)化。在產業(yè)集中、人群集中的區(qū)域,在交通便捷、配套完善的區(qū)域有針對性增加供給,實現(xiàn)供需總量平衡的基礎上,進一步實現(xiàn)結構性供給的持續(xù)優(yōu)化。”張波說。

    黃卉表示,在“質”的方面,一是要推動全國及各地方租賃領域立法,抑制各類住房租賃市場亂象;二是要提高機構化房源的比例。在“量”的方面,一方面需要發(fā)揮品牌化、專業(yè)化租賃企業(yè)的力量,通過優(yōu)惠政策支持這些企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展;另一方面推動更多的企事業(yè)單位將閑置的土地/房屋建設租賃住房,另一方面鼓勵個人將閑置房源出租或委托租賃企業(yè)出租。

(編輯 崔漫 上官夢露)

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