12月6日，央行宣布為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%。央行稱，此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。

    這一消息很快被房地產業解讀為利好，次日，A股和H股的房地產板塊企穩上漲。

    今年下半年，在嚴格的房地產金融審慎管理制度實施下，大量房企出現流動性緊張的局面，市場信心一度跌入谷底。從9月開始，監管層連續釋放糾偏信號，要求金融機構“準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度”。此后，信貸政策出現改善，房地產業的信心終于有所恢復。

    按照央行的說法，此次降準主要“支持中小企業、綠色發展、科技創新”，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。也即，房地產并不是資金釋放的直接目標。

    但對于“久旱盼甘霖”的房地產來說，結合近期的政策和市場變化，這一動作仍然足以提振信心。

間接影響樓市

    存款準備金是金融機構為應付客戶提取存款和資金清算而準備的貨幣資金。存款準備金率下調，往往意味著市場將釋放一定規模的長期資金。但值得注意的是，這部分資金并不會直接作用于樓市。且穩健的貨幣政策方向不變，降準并不意味著貨幣政策的寬松。

    按照央行的說法，此次降準的重點，在于“更好支持實體經濟”。這與高層在12月3日的表態頗為一致，即“繼續實施穩健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，圍繞市場主體需求制定政策，適時降準，加大對實體經濟特別是中小微企業的支持力度，確保經濟平穩健康運行”。

    央行還表示，此次降準釋放的1.2萬億元人民幣中，部分歸還到期的中期借貸便利（本月15日將有9500億元的MLF到期），剩余部分用于滿足市場主體需求。

    這些表態都說明，降準的動作，并不能簡單地解讀為對房地產的“救市”。相反，這一動作與房地產并無直接關系。

    但降準的間接影響仍然存在。中原地產首席分析師張大偉認為，降準意味著短期銀行的貸款額度肯定會有所增加。

    與此同時，降準能釋放較多低成本的長期資金，有利于降低金融機構的資金成本。“如果在降準后能出現一次降息，對樓市來說肯定是更大的利好。”張大偉說。

    若結合監管層同期的其他表態來分析，利好的一面就更加明顯。12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作，會議提出，“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，結合這一表態與降準的動作，意味著房地產信貸環境有望繼續改善。一方面，降準釋放流動性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快，另一方面，房企融資環境有望繼續邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，有利于降低房企債務風險。

    其中，根據監管部門的表態，針對剛需的信貸政策將更加友好。

    中國指數研究院也認為，行業環境改善預期將進一步明確，部分熱點區域首套房房貸利率仍有下調預期，銀行放款周期有望進一步縮短；另一方面，房企開發貸和并購貸款合理發放，亦有助于個別短期流動資金壓力較大房企紓困。

剛需將迎利好

    近幾個月來，監管部門持續釋放政策糾偏信號，強調對合理的房地產信貸進行支持。

    最近的一次表態在12月3日，銀保監會新聞發言人在答記者問時表示，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

    在各項調控政策中，信貸政策對房地產市場的影響最為直接有效。貝殼研究院指出，在限貸政策下，低總價剛需群體受到的影響最大。這部分群體獲得貸款的時間更長，貸款成本更高。因此，近期低總價二手房交易量下降得更加明顯。

    同時，由于各地實行嚴格的認房認貸政策，“賣一買一”這樣的置換需求被視為多套，貸款成本和貸款難度增加，也抑制了改善型需求的釋放。

    目前，房地產業的信貸環境已比此前有所松動。21世紀經濟報道調研發現，北京部分銀行的貸款額度較為充裕，由于審批加速，放貸周期也有所縮短。相比之下，今年第三季度，部分銀行的按揭貸款發放周期一度在半年以上。

    官方數據也證實了這一現象。央行表示，2021年10月，個人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元。中國證券報12月6日報道稱，11月房地產貸款投放在10月大幅回升基礎上，繼續保持環比、同比雙升態勢。

    在開發端，北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，銀行對開發貸的審批周期也有所縮短，“下半年一些項目被停貸，現在又開始重啟。”

    該人士表示，雖然信貸政策遠未恢復到今年上半年的寬松狀態（短期內也很難恢復到這一狀態），但房地產流動性最困難的時刻已經過去，市場的信心也開始恢復。

    多數受訪者認為，在此基礎上，降準信號釋放的利好，將進一步提振市場信心。其中，在房地產信貸政策基調不變的情況下，會繼續有執行層面的糾偏和定向調整。

    許小樂表示，預計未來在首次購房和改善性換房方面會有更好的政策支持，貸款環境會更友好。剛需、改善型購房需求釋放，“將會鞏固樓市11月的底部復蘇局面，并將對四季度以及明年一季度的市場構成利好。”