證券時報記者 唐維

    深圳寫字樓空置率較高的情況正在得到改善。

    來自世邦魏理仕的統計數據顯示，2021年第三季度，深圳寫字樓市場需求強勁，單季吸納量創歷史新高，突破50萬平方米，達到53.7萬平方米。整體市場空置率實現了2.2個百分點的改善至18.7%。

    不過，當前深圳寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應的寫字樓多以較低價格吸引客戶，各區政府也對引入優質企業提供獎勵，樓齡較大的老舊寫字樓空置率情況仍不容樂觀。三季度全市租金平均價格為每月187.4元/平方米，較高峰時下降了兩至三成。如福田中心區是深圳寫字樓主要供應片區，兩三年前租金就攀上300元~400元/平方米，而如今，以區域內甲級寫字樓深業上城為例，其最新租金報價僅在180元~280元/平方米之間。

    TMT類企業位居需求榜首

    “我們的項目去年才入市，今年第三季度以來人氣較旺，目前出租率超過八成，公司已經很滿意了。”寶安區西鄉一高檔寫字樓物業林經理向記者表示，他們的寫字樓離地鐵口僅50米，周邊有較多農民房，因通勤時間短、員工居住成本低，受到企業歡迎。

    談及入駐的企業，林經理表示，西鄉的客戶主要是以制造業為主，尤其是近兩年比較景氣的行業。“有兩家做跨境電商的，都是租了幾層樓，還有幾家做電子煙的，租的面積也比較大。”

    疫情期間，寶安的部分跨境電商異軍突起，賺得盆滿缽滿，有了改善辦公環境的需求。寶安是全球電子煙的大本營，90%以上的電子煙產能集中在寶安，包括電子煙的龍頭企業麥克韋爾、悅刻等都位于此地，這里也成為了電子煙企業的聚集地。

    相比之下，科技企業更中意南山區的寫字樓。東莞一知名智能硬件企業今年將研發部門搬到了南山的后海片區，其負責人開玩笑說，“我們來這，就是為了挖人，你看旁邊有騰訊，有百度，有阿里，多方便下手啊。”這個片區也是深圳寫字樓租金最高的地方，有著“工位租金超過員工工資”的傳說。雖然相比于東莞，租金成本翻了幾倍，但企業覺得值。這里聚集了大量的高科技人才，他們找工作，只會在這個區域里挑，“即使在東莞開出高一倍的工資，也挖不動，所以只能我們自己送上門來。”

    福田中心區則依然是金融類租戶的首選，這里匯集了全市近七成的持牌金融機構，擁有深圳證券交易所、深圳銀保監局、深圳證監局等重要金融監管機構，業態豐富，功能完善，具有扎實的產業基礎。此外，福田區公布了一系列支持金融發展的政策，如新落戶外資金融機構在福田區租賃辦公室，按條件給予最高1000萬元/年的租金支持，連續支持3年，還有最高300萬元的裝修支持。對持牌金融機構在福田區新購置自用辦公用房的，按實際購房價格10%，給予最高3000萬元的支持，分3年支付。

    從企業類型來看，TMT企業繼續位居深圳寫字樓需求榜首，占比達32.8%；金融業位居第二，占比24.6%。科技企業需求的快速增長，是深圳寫字樓市場的重要支撐。世邦魏理仕的統計分析顯示，2018年科技企業新租面積占比為27%，而2020年這一比例提升到了49%。

    前海入駐率大幅提升

    2020年末，前海片區的甲級寫字樓空置率超56%，曾引發市場熱議。不過這一現象，在今年得到極大改觀。世邦魏理仕的數據顯示，前海板塊寫字樓在第三季度吸納量驚人，單季為整體市場貢獻了超三分之一的需求，并由此帶動片區市場入駐率實現了10%以上的上升。其中，超五成需求來自科技行業，近兩成來自金融行業。

    業內人士表示，前海作為新開發片區，規格很高，建設和釋放比較集中，配套設施建設進度較慢，這會導致在某一段時期的空置率比較高。目前隨著建設進度的加快和相關規劃的調整，前海的空置率正逐漸降低。

    世邦魏理仕深圳顧問及交易服務辦公樓部負責人吳洋表示，前海依然是特區中的特區，政策支持優惠非常多。在前海注冊辦公地的企業能夠享受15%的企業所得稅優惠，此外還有關于高端稀缺人才15%個人所得稅的優惠，以及其他產業創新業務上的支持。這是企業選擇前海的一個重要考量。“前海在2013年開始開發的時候，我們還覺得這里很荒涼，但短短四五年時間，就有很多寫字樓，樓宇品質遠遠高于現有一些樓宇。”

    值得一提的是，就在前幾天，深圳市前海管理局制定的《深圳前海深港現代服務業合作區促進產業集聚辦公用房資金補貼辦法（征求意見稿）》剛剛結束意見征集期。該政策旨在提高前海辦公室樓宇入駐率和產業集聚度。

    《辦法》提出，經前海管理局認定的總部企業，每年按照每月60元/平方米給予租金扶持，連續扶持3個年度，每年最高不超過500萬元；《辦法》亦增加了金融企業總部扶持標準，最低檔次由300萬元增至500萬元，封頂由2500萬元增至5000萬元；港資總部企業的扶持標準由原來的按一般企業扶持標準的50%大幅調增至120%。

    仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，未來前海的科技、金融、專業服務等行業將會迎來發展機遇，為擴容后的前海聚集大量優質的人才和企業，從而中長期內有效幫助前海甲級辦公樓加速去化。