房地產行業正在經歷變局。在地價高燒和銷售限價的擠壓下，上半年房企銷售毛利率下滑已成趨勢，下半年銷售進程仍不容樂觀。不過，隨著集中供地規則優化，房企毛利率拐點或許可期。此外，“三條紅線”、貸款新規等政策效果正逐步顯現，房企加快去杠桿進程，拿地目標趨于保守，多位房企高管在業績會上表露出求穩策略。

    據克而瑞統計，以全口徑銷售金額來看，上半年排名前三位的房企為碧桂園、中國恒大和萬科，分別實現銷售金額4264.1億元、3561.6億元、3548.1億元；從歸母凈利潤來看，共有8家房企突破100億元。其中中國海外發展排名第一，實現歸母凈利潤207.79億元，此外還有碧桂園、中國恒大、新鴻基地產、華潤置地、融創中國、萬科A以及保利地產。

    行業毛利率整體下滑

    上半年按全口徑銷售額排名前十的房企中，除招商蛇口外其余9家均出現銷售毛利率下滑。

    銷售前三強的房企均未逃過盈利空間的壓降。排名前兩位的碧桂園和中國恒大上半年毛利率分別下降3.04個、12.06個百分點。排名第三的萬科毛利率降幅也達8.87個百分點。毛利下滑疊加結算規模有限，直接導致萬科出現2008年以來首次半年度凈利潤同比下跌，上半年歸母凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。

    行業毛利率整體下滑主要由于，上有商品房限價，下有地價成本高企。以萬科為例，上半年萬科的新增拿地均價為7480元/平方米，銷售均價約16171元/平方米，地價占售價比例為46.3%，相比去年底的44.5%進一步上升。

    在土地端，上半年“兩集中”下的第一批供地在部分地區掀起“土拍大戰”，地價依然高燒不退。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在業績會上坦言，上半年在執行“兩集中”供地的22個城市里，大部分土地都拍得特別貴。對于利潤下滑，他表示：“全行業在下降，不可能我們不降，但是希望我們的降幅低于平均降幅。”

    在銷售端，多輪密集調控疊加國內疫情散發給銷售市場蒙上陰影。融創中國董事局主席孫宏斌在業績會上稱，政府堅決執行多方面調控政策，市場預期有所改變，已經有房價不再上漲的預期。此外，部分企業經營壓力較大而實行降價銷售，亦使整體行業銷售承壓。他預計，下半年房地產市場會比較慘烈，銷售壓力很大。

    從近兩個月數據來看，下半年銷售情況的確不容樂觀，據克而瑞統計，7月份29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。8月市場持續降溫，成交面積同、環比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月有所擴大。

    值得注意的是，二輪集中供地或將帶來變數。近期多地重新發布第二批集中供地出讓公告，溢價率控制在15%以內，競品質、限馬甲、搖號等政策頻現。中金公司認為二輪土拍方案調整本質上是通過推動地方政府讓利以管控真實溢價率，客觀上有助于降低房企拿地成本并修復利潤率。據其測算，土拍方案調整可幫助房企在試點城市平均降低8%的拿地成本，隱含稅前毛利率提升3.7個百分點，各城市間影響幅度分化明顯。

    部分房企預期前些年高地價被消化后毛利率將迎來反彈。華潤置地首席財務官郭世清在業績會上稱，未來兩年華潤置地將基本消化完2016-2018年三年間拿下的高價地，拉長周期來看，毛利率水平或會反彈。新拿地項目如果能保持10%以上的凈利率，毛利大概能貢獻19%-20%。

    萬科總裁祝九勝則認為，品質管理將是未來區分房企毛利率水平的因素。他在業績會上表示，萬科全年毛利率壓力仍在，整個行業將來能夠回到平均回報水平，但企業個體差異就看誰的精細管理做得好、服務做得好，相應回報水平就會高一些。

    “求穩”成為關鍵詞

    “求穩”是房企2021年上半年的另一大關鍵詞。曾在2018年高喊“活下去”的萬科再次透露出危機意識，祝九勝在業績會上表示規模和速度不再是唯一追求的目標，萬科將更加關注穩字當頭。

    多家房企拿地節奏逐漸放緩。孫宏斌表示，融創需要預留安全墊，下半年拿地目標保守，控制拿地規模也是出于公司升評級、降低融資成本目標的考量。公司目標是三年內將融資成本從8%左右降至5%左右，據此在三年內將公司信用評級提升到投資級。因此，公司下半年計劃把權益拿地銷售比控制在20%以內。這一比例顯著低于其上半年的37.9%。

    中國奧園執行董事、聯席總裁陳志斌也表示，公司年購地預算控制在當年合同銷售額20%以內，以銷定投，保持審慎購地。

    近期有市場消息稱，監管部門要求房企買地金額不得超過年度銷售額的40%。這一比例限制不僅針對房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式拿地的支出。

    在應對“三條紅線”方面，多家房企提出“轉綠”目標。碧桂園表示公司有信心在2023年中期之前實現從黃檔到綠檔的調整，目前也在嚴格按照2023年6月這一時間點來管控報表。截至6月底，碧桂園仍踩中一條紅線，剔除預收賬款的資產負債率為77%，去年底為80%。

    旭輝控股在今年年初剛剛進入到“三條紅線”試點企業的范圍。上半年，公司凈負債率顯著下降至60.4%；現金短債比2.7倍，剔除預收賬款的資產負債率下降到72.1%，這兩項指標仍高于“紅線”要求。

    “拿地強度我們將嚴格控制在40%以內，包括今年上半年我們經營現金流為正。從目前的鋪排來看，我們有信心在年末進入到綠檔。”旭輝控股CFO楊欣表示。

    中國奧園截至上半年的剔除預收賬款資產負債率為78.5%。陳志斌表示，將通過促回款、調節奏、降成本、快交付等舉措，未來三年均實現正向經營活動凈現金流，達到降低負債、增厚凈資產的目的。至2022年底，中國奧園將實現“三條紅線”全面歸于綠檔。其中，有息負債今年內預計降低10%~15%。