證券時報記者 吳家明

    對于地少人多的深圳，土地功能調整、存量用地盤活都有著重大意義。

    去年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》。用足用好綜合改革試點關鍵一招，努力走出一條符合超大型城市特點和規律的治理新路子，作為空間治理主責部門，深圳市規劃和自然資源局被賦予了16項綜合改革試點任務。記者獲悉，首批7個事項已全部取得重大突破。

    深圳市規劃和自然資源局黨組書記、局長王幼鵬表示，2021年底前，將確保全面完成首批7個綜合改革事項，謀劃推出第二批重大改革項目清單，為深圳高質量可持續發展提供堅實國土空間支撐。

    值得一提的是，深圳市規劃和自然資源局精準識別出一批含金量高、引領性強、具有梁柱作用的改革事項，以點帶面推動改革整體成勢，特別是在全國率先推進二三產業混合用地改革，精準對接新業態、新需求，打破單一宗地單一功能、單獨出讓的局限，實施更加精準靈活的空間利用，打造產城融合新標桿。

    二三產業混合用地

    促土地用途最大化

    與前海灣相比，位于深圳寶安區的大鏟灣，此前名氣似乎稍遜一籌。不過，如今大鏟灣整個港區已經邁上城市化建設的道路。“互聯網+”未來科技城的光環將圍繞大鏟灣。

    騰訊在深圳已經擁有多棟總部大樓，但位于大鏟灣的“互聯網+”未來科技城尤其引人注目。早在2016年，深圳市政協六屆十七次主席會議上就透露消息，深圳將在大鏟灣劃給騰訊一座“科技島”，打造一個互聯網+產業科技園。當時，根據大鏟灣的用地面積和就業、居住人口規劃來看，業內人士分析，這可能會是一個類似蘋果、谷歌的低密度總部基地。記者梳理發現，2019年11月，深圳土地房產交易中心公布的信息顯示，騰訊以85.2億元掛牌價成功競得大鏟灣A002-0076宗地。“互聯網+”未來科技城項目用地面積80.9萬平方米，開發規模200萬平方米。

    騰訊在一定程度上代表著科技行業的創新，雖然“互聯網+”未來科技城剛剛開始動工，也已經帶來不少“創新”。與南山科技園等其他產業園區有所不同，在單宗地混合利用方面，深圳創新設立了創新型產業用地（M0），融合研發、創意、設計等多種創新型產業功能，適應“2.5產業”（介于第二和第三產業之間的中間產業）的用地需求。騰訊“互聯網+”未來科技城項目則是深圳在實現單一宗地混合利用的基礎上，探索片區尺度下二三產業的綜合開發和混合利用的創新案例。

    項目有關負責人稱，片區內均衡配置了產業、商業、宿舍、酒店、會議中心以及相關配套服務設施，將研發生產功能與城市生活服務功能協同發展，提升了片區土地利用綜合效益，構建了配置更精準、調節更靈活的空間資源配置機制，更好滿足了產城融合發展需求，有力支撐了實體經濟發展。

    提到二三產業混合用地，就不得不提起產城融合。記者發現，各企業在推動城市更新的過程中，也非常注重“產城融合”，越來越多的產城融合項目在深圳落成。

    “以前，這里下班之后就仿佛變成了空城，想找個吃飯的地方都要走很遠。”曾在寶安區一處工業園區上班的小陳，覺得過去單一的工業園區難以滿足員工的配套需求。現在，她到了位于坂田的天安云谷上班，“周邊的配套方便多了，感覺就像一座城，生活工作都能滿足。”在一座城里工作和生活，這似乎成為未來產城融合發展的方向。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地功能的調整、存量用地的盤活等，這對于深圳有著重大意義。深圳的很多工業企業轉型升級之后，事實上生產空間在變小，而配套的研發、辦公用房，以及上下游的生產型服務業需要大量的用房，“二三產業混合用地”的探索，將使得土地用途得到最大化的利用。

    目前，自然資源部已審查同意深圳關于《推進二三產業混合用地改革實施方案》。深圳市規劃和自然資源局正在全市范圍內選取其他合適地塊，作為新的試點案例深入推進。預計2021年10月底，龍崗寶龍科技城一宗11公頃的二三產業混合用地項目，將完成規劃調整和土地供應，成為綜合配置產業、商業、宿舍、酒店及相關公共服務設施的產城融合新范例。

    多項措施在全國

    具有示范引領作用

    如今，城市更新已經挑起深圳樓市供應和增加居住用地的大梁，但各方利益的博弈，也讓深圳的一些城市更新項目走走停停。在羅湖區木頭龍城市更新項目的現場，記者看到現場機器轟鳴，項目正在全力加速推進。木頭龍城市更新項目能夠順利推進，也離不開深圳在城市更新立法上的創新。

    說起釘子戶和拉鋸戰，就不得不提到羅湖區的木頭龍城市更新項目，這一項目早在2010年就被列入深圳城市更新單元第一批計劃項目。直到去年3月，深圳市羅湖區2020年一季度12個重大項目集中開工，其中就包括了木頭龍小區城市更新單元項目。最新通過的《深圳經濟特區城市更新條例》提出，建立“個別征收+行政訴訟”制度：舊住宅區已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數占比均不低于95%，且經區人民政府調解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規劃的實施，區人民政府可以依照法律、行政法規及本條例相關規定對未簽約部分房屋實施征收。被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

    “我搬家都快10年了，之前到處租房子，拆遷聽起來很讓人羨慕，但其中的痛苦只有經歷過的人才知道。”陳城（化名）原來就住在木頭龍，原本以為四五年就可以回遷新房的他，就是因為一些釘子戶而導致拆遷受阻，至今未入住新房。如今的他已經從剛畢業的年輕小伙變成一名“奶爸”，“還好，住上新房的愿望即將達成。”

    除了城市更新，深圳也在增加土地供應特別是居住用地供應上連續發力。近日，深圳發布了2021年第二批次住宅用地集中出讓公告。這次公開掛牌22宗居住用地，規模之大引起市場高度關注。

    2021年7月，結合深圳綜合改革試點首批清單中關于“率先探索存量建設用地開發建設的市場化機制”的任務，根據《深圳市國土空間總體規劃（2020-2035年）》（草案）提出的“增總量、優布局、調結構、提品質”住房發展策略，建立居住用地供應的長效機制，保障房地產市場長期平穩健康發展，深圳市規劃和自然資源局起草了《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》（征求意見稿），從強化規劃引導、完善供應體系、加強組織保障等多方面綜合施策，進一步增加居住用地供給力度。新政中，“產城融合”“商改住”“已批未建用地提高開發強度”等諸多內容，作為先行示范區綜合改革試點中城市空間治理的要點，屬于首次推出，在全國具有示范引領作用。