本報(bào)記者 許潔 見(jiàn)習(xí)記者 董枳君

    隨著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式起航，制度支持的市場(chǎng)化創(chuàng)新為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新方案，租賃住房進(jìn)入了REITs視野內(nèi)并成為“新藍(lán)海”。

    在當(dāng)前環(huán)境下，嚴(yán)控資金流入樓市仍舊是監(jiān)管的重中之重。試點(diǎn)階段公募REITs依然聚焦在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

    國(guó)家第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)流動(dòng)人口為3.8億，與2010年相比增長(zhǎng)1.54億，為2000年水平的3倍有余。而流動(dòng)人口住房自有率持續(xù)處于低位，對(duì)租賃住房需求強(qiáng)勁。根據(jù)有關(guān)資料顯示，2019年全國(guó)城鎮(zhèn)流動(dòng)人口中租房人口的比重高達(dá)91%，顯示出強(qiáng)勁的租賃需求。

    在“十四五”開(kāi)局之年，租賃住房上升到了國(guó)家戰(zhàn)略層面，解決城市住房問(wèn)題，尤其是大城市住房問(wèn)題成為我國(guó)重點(diǎn)工作任務(wù)之一。如何采用適當(dāng)?shù)恼吲c金融工具，激發(fā)租賃住房市場(chǎng)潛力，指導(dǎo)租賃住房行業(yè)發(fā)展，成為行業(yè)重點(diǎn)思考的問(wèn)題。

    7月2日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》進(jìn)一步增加了公募REITs的試點(diǎn)范圍。

    《通知》提出，要充分認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要意義。“十四五”規(guī)劃《綱要》提出，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，對(duì)推動(dòng)形成市場(chǎng)主導(dǎo)的投資內(nèi)生增長(zhǎng)機(jī)制，提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效，構(gòu)建投資領(lǐng)域新發(fā)展格局，具有重要意義。

    據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，截至2020年末，我國(guó)租賃人口達(dá)到2.2億人，租賃住房市場(chǎng)交易規(guī)模已超過(guò)1.5萬(wàn)億元。到2030年，預(yù)計(jì)租賃人口將超3億人，租賃市場(chǎng)交易規(guī)模將超過(guò)4.6萬(wàn)億元。

    “由于我國(guó)大城市住房租售比普遍偏低，租賃住房REITs的收益率問(wèn)題一直備受重視。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者指出，租賃住房行業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵在于底層資產(chǎn)的獲取和回報(bào)率，目前市場(chǎng)上的租賃住房資產(chǎn)按照土地性質(zhì)不同，主要分為專用租賃土地類資產(chǎn)、普通住宅土地類資產(chǎn)、集體建設(shè)用地建設(shè)類資產(chǎn)、工商用地存量改造類資產(chǎn)和公租房等公益性租賃住房幾大類。

    中信證券研報(bào)指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)圍，保障性租賃住房等底層資產(chǎn)納入，這既有利于豐富基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)，提升REITs板塊吸引力，又有利于助力企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)，打開(kāi)長(zhǎng)租、停車場(chǎng)等領(lǐng)域的局面。在長(zhǎng)租、停車等領(lǐng)域，現(xiàn)在沒(méi)有可以推薦的REITs標(biāo)的，但上市公司可能受益于存量資產(chǎn)盤(pán)活。集中式長(zhǎng)租公寓過(guò)去幾年慘淡運(yùn)營(yíng)的狀況，反而導(dǎo)致這一領(lǐng)域具備競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的品牌寥寥。一旦資產(chǎn)證券化路徑打通，企業(yè)有可能憑借運(yùn)營(yíng)能力快速做大。

    高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行合伙人周以升對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱，公募REITs作為盤(pán)活存量資產(chǎn)的重要金融工具，可以為租賃住房投融資提供全流程閉環(huán)服務(wù)。公募REITs在租賃住房的“投”、“融”、“管”、“退”方面均有具體指導(dǎo)作用。在前期供地建造方面，可以通過(guò)公募REITs募集資金，有效鼓勵(lì)促進(jìn)引導(dǎo)社會(huì)資金參與租賃住房改造、建設(shè)。在資產(chǎn)管理方面，實(shí)現(xiàn)引入公募REITs市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，可以推動(dòng)激發(fā)租賃住房行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，改善租賃住房供需關(guān)系，提高租住服務(wù)質(zhì)量和效率。在資產(chǎn)退出方面，通過(guò)將成熟運(yùn)營(yíng)的物業(yè)以REITs平臺(tái)退出變現(xiàn)，完成資金回流用以下一階段租賃住房的改造建設(shè)。

    嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說(shuō)，公募REITs與中國(guó)租賃住房具有較為良好的契合度。鑒于中國(guó)在土地供給便捷、創(chuàng)新能力強(qiáng)、資本市場(chǎng)活躍度高等方面的顯著優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為在中國(guó)，以前端政策引導(dǎo)降低成本+后端REITs市場(chǎng)退出的模式，可以打造出一個(gè)有生命力的租賃住房發(fā)展生態(tài)圈。

    對(duì)于租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)說(shuō)，公募REITs該如何發(fā)揮作用？實(shí)際操作中該注意什么？

    對(duì)此，周以升提出了六點(diǎn)建議：一是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看交易結(jié)構(gòu)可以進(jìn)一步簡(jiǎn)化；二是明確誰(shuí)做基金管理人；三是稅收中性、杠桿多樣化、配套融資工具問(wèn)題；四是留出適度杠桿率空間，推動(dòng)多樣化配套融資工具；五是以長(zhǎng)租房為抓手盡快準(zhǔn)備公募REITs的擴(kuò)容，適度考慮制度優(yōu)化，結(jié)合“三條紅線”等監(jiān)管規(guī)則，避免盤(pán)活資金流入住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；六是如果進(jìn)一步擴(kuò)容需要從觀念和制度的構(gòu)建層面來(lái)講，給商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)讓它從住宅調(diào)控中解放出來(lái)，但核心是不能讓資金流入住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)里。

（編輯 孫倩）