本報記者 王麗新
綠網腳手架撤走了,漂亮的紅磚外立面暴露在陽光下,窗子也是新的……北京通州區又一個歷時多月的老舊小區改造工程,完工了。
“這一批老舊小區改造改的可不僅僅是外立面,里面水電的線路都重新鋪了一遍。”一位老業主向《證券日報》記者說道,小區外面這條通往主路的小街,兩邊都種上了樹,統一的灰墻邊都設了花壇,圓桌木椅,是小區業主下棋、聊天和乘涼的好去處。尤其這窗子,以往刮大風的時候半夜簡直睡不著,換新后,幾乎聽不到什么聲音了……
舊房換新顏,惠民工程,“棚改”即將退出歷史舞臺,取而代之的是新一輪“舊改”,這是“十四五”期間關系民生系列的重大項目。在業內人士看來,面對數量眾多的老舊小區,誰先改、怎么改、資金從哪來,都得全盤考量。事實上,目前全國各地都已經動起來了,重點城市更是正逐漸進入改造高潮,有政府資金支持的同時,對于節能、商顯、安防等也將形成新一輪的拉動力。
已有299個老舊小區加速納入改造清單
2021年,北京“老舊小區改造推進難問題”納入接訴即辦“每月一題”重點解決督辦事項。截至6月18日,已有299個老舊小區加速納入改造清單,可惠及15.9萬戶老樓居民。
“北京今年將確保400個老舊小區列入綜合整治計劃。”中指研究院調查事業部運營總監吳建欽向《證券日報》記者表示,主要聚焦在朝陽、大興、東城、西城、海淀等區域,目前公布的以朝陽區納入改造計劃的老舊小區數最多。
近日,《證券日報》記者走訪了,通州區明確列入改造計劃即將開工的某個老舊小區,一路看到的是,掉了墻皮的外立面,斑駁的瓷磚,隨便出入沒有門禁的社區大門,小區內草叢上停著橫七豎八的車,尋遍小區幾乎看不到多少綠樹,沒有孩童的游樂區,也沒有老年人的鍛煉區,為了防盜,四五層樓的窗子也裝上了鋼筋防護罩……
圖為北京某待改造老舊小區 王麗新/攝影
“這是80年代蓋起的房子,我買到手都十多年了,住著不方便,還不是學區房。用當時買這個房子的錢,要是買附近2000年之后的房子,如今的房價比這套房子幾乎多了三分之一。”一位女性業主向《證券日報》記者透露,現在希望快點進入改造,最起碼住起來方便,給孩子一方玩樂的天地,要不然總是得到“鄰居”小區找相熟的朋友業主去蹭游樂設施。
據《證券日報》記者了解,該社區已經有幾棟樓進入了招標階段,涉及的投入亦不少。同時,幾公里之外的另一個老舊小區,改造涉及30多棟居民樓2822戶,需投入的改造資金高達約2億元。
另據《證券日報》記者日前獲悉,通州多個街道的18個老舊小區盼來了舊改,投入資金約6億元,主要涉及節能改造、上下水管線改造、外墻改造、外門窗改造、無障礙設施改造及平改坡等圖紙范圍內全部工程。
需多方資本參與
為了更精準的了解今年行業內“老舊小區改造”項目的數量情況,DISCIEN通過大數據挖掘發現,今年1月-3月15日涉及老舊小區改造相關的中標項目達7352個,比去年同期增長5778個,同比增長率高達367%;而招標項目數量達6151個,同期增長4608個,同比增長299%,增長明顯。此外從中標商看,多為建筑工程公司為總包商中標,涉及商顯的產品將由總包商再進行分包。
有公開數據測算結果顯示,以拼接屏為例,如果滲透率為10%,可帶來增量近150K。目前全國在2000年底前建成的老舊小區數量為22萬個,2019-2020年已改造了5.8萬個,剩余改造數量16.2萬個,假設拼接屏在其中的安防監控室滲透10%,以3*3計算可帶來增量近150k,如果滲透率高于10%,則潛在空間將更大。
“就改造的情況看,內部包括戶型重新設計,比如說三套房源調整為兩套房源,以及廚衛等改造等。而老百姓現在關系最多的其實就是加裝電梯等。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,這將會拉升相關領域很大的消費市場。
“目前老舊小區改造內容通常都會涉及抗震加固、節能改造等基礎類內容,以及環境提升、配套設施建設、便民場所建設等提升類內容。”吳建欽向《證券日報》記者表示,老舊小區改造過程中流程較長,各環節需要的企業類別也不一樣。一般情況下,市屬國企、區屬國企、部分聚焦存量業務的民營企業均會結合自身的業務特點參與競標。
吳建欽稱,當然社會資本也會參與,比如北京發布的政策表示,社會資本可通過提供專業化物業服務、“改造+運營+物業”、提供專業服務、作為實施主體四種模式參與老舊小區改造。但從目前改造資金的主要來源看,主要涉及政府財政支持、小區業主出資、實施主體自有資金、金融機構貸款、專項債等。預計未來隨著資金支持政策的進一步完善,資金來源渠道將更加多元化。
對此,嚴躍進也表示,老舊小區改造當前是明確鼓勵社會資本介入的,這種其實包括了外部的物業企業、工程企業、社區運營企業等。比如說引入電梯,在電梯廣告收益方面就優先給予此類社會資本,包括社區引入的各類社區服務,其收益都優先給予此類社會資本。同時,從實際過程看,各類金融貸款等也有給予支持。
(編輯 張偉 孫倩)
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