這兩天，有北京地區(qū)投資者向小編反映，每天都能接到貸款推銷電話，詢問是否需要大額貸款？

    “大額？買什么需要?jiǎng)虞m數(shù)十萬元的大額貸款？”小編靈魂拷問。

    原來，許多貸款公司充當(dāng)了購房者和銀行的中間人角色，給首付不夠的購房者提供了貸款方案。

    值得一提的是，對(duì)于信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，監(jiān)管部門的態(tài)度一直很明確，那就是：不行！！！

    不過，對(duì)于購房者來說，買房最大的困難是首付款。而隨著近年來監(jiān)管升級(jí)，貸款公司、擔(dān)保融資公司等中介機(jī)構(gòu)則在挖掘一套又一套的買房融資方法。

    敲黑板，劃重點(diǎn)，這是違規(guī)的！有風(fēng)險(xiǎn)！

    銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企昨日再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決糾正貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    小編日前暗訪了京城多家貸款中介，綜合獲取的信息，接下來將購房者按照“沒房沒貸款”、“有房沒貸款”、“有房有貸款”幾種情況帶大家來看貸款中介公司是怎樣操作的。

    “沒房沒貸款”

    某貸款公司業(yè)務(wù)員小王介紹：“短期需要大額資金，一般都是買房，我們公司有門路，好操作。不管是信用貸湊首付還是抵押房子買二套房，都可以出方案，從提供消費(fèi)合同到買殼公司我們可以提供一條龍服務(wù)。”

    具體來看，如果有北京連續(xù)社保、征信良好，就可以在多家銀行申請(qǐng)多筆信用貸。“一般我司會(huì)挑選近期利率低的4家銀行，根據(jù)申請(qǐng)人資質(zhì)不同，每家銀行能批準(zhǔn)30萬元-50萬元不等的信用貸款，申請(qǐng)人合計(jì)獲批120萬元-200萬元。已婚的話，夫妻雙方累計(jì)大概能獲批240萬元-400萬元。”

    小王表示，如果資金缺口不大，通過信用貸融資最快捷，同時(shí)由于不需要抵押物，比較適合名下沒房的客戶，可以增加100多萬元的杠桿資金。

    在暗訪過程中，一家擔(dān)保融資公司貸款經(jīng)理?xiàng)罱?jīng)理還給小編提供了另一個(gè)思路。“現(xiàn)在有銀行經(jīng)營貸利率比按揭貸款低，比如有一家銀行年利率為3.85%，我司可以給您墊資全款買房。等您房本下來，再把房子抵押申請(qǐng)經(jīng)營貸。”楊經(jīng)理表示，這樣推薦，一方面當(dāng)然是為了賺一次墊資以及一次抵押的服務(wù)費(fèi)，不過，如果計(jì)算下來，最終是省錢了，您也劃算。

    “有房沒貸款”

    對(duì)于名下有房再買房的客戶，貸款中介則提供了“經(jīng)營貸”方案。

    “您可以將名下的房子抵押出去，比如北京城六區(qū)有一套價(jià)值1000萬元沒有貸款的房產(chǎn)，一般可以評(píng)估到700萬元（如果是商住公寓，評(píng)估價(jià)一般在400萬元-500萬元），這個(gè)評(píng)估值就是能貸出的經(jīng)營貸額度。”同為貸款中介的業(yè)務(wù)員小張介紹，一般貸款利率在3.65%-4.6%之間，貸款年限從5年到20年不等，還款方式可以先息后本，也可以等額本息。審批時(shí)間大概10個(gè)工作日。

    既然這個(gè)貸款叫做“經(jīng)營貸”，你一定要問，“我名下要是沒公司怎么辦？”

    別擔(dān)心，貸款公司都想好了！

    上述業(yè)務(wù)員小張說：“事實(shí)上，多數(shù)客戶都是沒有公司的。我們手里有許多注冊(cè)滿兩年、從財(cái)務(wù)報(bào)表到注冊(cè)地點(diǎn)租賃協(xié)議等所有資料齊全、滿足經(jīng)營貸審批條件的公司。5000元過戶費(fèi)，公司就是你的了。”

    你可能還要問，名下的房子不在北京，能抵押?jiǎn)幔?/p>

    中介的答案是，也可以！

    “如果需要抵押的房子在外地，我們也可以全流程提供服務(wù)，只是時(shí)間慢一些，大概20個(gè)工作日。至于外地的房子能貸多少，要看評(píng)估公司怎么評(píng)，一般是房屋市價(jià)的7成-8成。”小張進(jìn)一步介紹。

    “有房有貸款”

    房子貸款還沒還清，能抵押?jiǎn)幔?/p>

    答案依然是，可以。

    小張介紹，目前我公司有三家合作銀行可以申請(qǐng)‘二抵’，大概貸出房屋市價(jià)的六五成，年化利率4.7%，最多貸20年。這些資金應(yīng)該能湊夠買二套房的首付了，有多余的錢還可以把首套的貸款還清。

    需要提醒購房者的是，所有貸款中介所謂“門路”都是收費(fèi)的，例如咨詢服務(wù)費(fèi)、公證費(fèi)、第三方賬戶費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、下戶費(fèi)等等。

    銀行怎么說？

    貸款中介想了這么多辦法，銀行發(fā)現(xiàn)不了嗎？

    有銀行員工對(duì)小編表示，要完全監(jiān)控貸后資金流向，難度較大，客戶把資金取現(xiàn)了，再分次存進(jìn)不同的銀行卡，這條資金鏈基本就斷了，更不用說還有專門幫客戶轉(zhuǎn)手資金的中介公司。

    不過，提前計(jì)劃的“首付貸”肯定影響購房者。就比如，小編電話咨詢銀行了解到，購房者提前申請(qǐng)的信用貸會(huì)上征信。“我們沒有權(quán)利強(qiáng)制要求客戶還清信用貸，但是肯定會(huì)影響后續(xù)按揭貸款的額度。同時(shí)，如果一段時(shí)間內(nèi)頻繁申請(qǐng)貸款，征信都有顯示，銀行會(huì)更加加強(qiáng)審核，大概率后續(xù)會(huì)拒貸。另外，如果查出資金違規(guī)挪用，銀行會(huì)中止合同，要求限期還款，并進(jìn)入黑名單。”

    銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企表示：

    貸款一定要按照申請(qǐng)貸款時(shí)的用途真實(shí)使用資金，不能夠挪用，如果是通過房產(chǎn)抵押申請(qǐng)的貸款，包括經(jīng)營和按揭貸款都必須要真實(shí)遵循申請(qǐng)時(shí)的資金用途。銀行一定要監(jiān)控資金流向，確保資金運(yùn)用在申請(qǐng)貸款時(shí)的標(biāo)的上，對(duì)于違規(guī)把貸款流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為要堅(jiān)決予以糾正。

    中國民生銀行首席研究員溫彬建議：

    對(duì)于資金流向等監(jiān)控難點(diǎn)，下一步可以通過加強(qiáng)信息的共享，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。