本報記者 王麗新
在2022年第四季度,市場終于等來了“優化疫情防控,放開經濟活動”的政策暖意。
高力國際華北區研究部負責人陸明表示,宏觀政策暖風已經吹起,下一階段就是將細分政策落實到位,做好市場預期管理,進一步恢復市場信心,而這也是重啟辦公樓市場需求的關鍵所在。
整體來看,2022年北京辦公樓甲級寫字樓市場需求如期恢復。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示,雖然今年四季度北京再度受到疫情的影響,但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結構性恢復,第四季度市場凈吸納量已經轉正,達到4.2萬平方米。由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負值,因此2022年年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2100平方米。在供給側,原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年,全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市,2022年的新增供應壓力大幅減小。需求持續回升,供應壓力減小,年末空置率回落到16.0%,租金環比下滑1.7%至331元每月每平方米。
“分析總結影響2022年市場需求走勢的核心因素有四個。”陸明表示,一是疫情封控持續影響寫字樓租賃的活躍度;二是企業普遍持保守預期,辦公擴張意愿不足;三是多數企業在辦公租賃上維持降本增效的策略;四是作為創造最多增量需求的行業,互聯網科技企業的辦公需求大幅萎縮:以2021年需求最強勁的互聯網科技為例,在超過5000平方米的大宗租賃成交(不含續租)中,2021年該行業在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平方米的辦公面積,而2022年大幅縮減到只有不到30萬平方米,不及去年的25%。如果不是金融行業對于北京辦公樓市場的需求支撐,今年的辦公樓市場行情將會更加困難。
展望2023年的市場走勢,需求側持續回暖可期,但空置率上漲估計無法避免。需求側持續恢復需要上面提及的四點核心因素出現積極的改變。嚴區海表示,從目前持續推進的防疫優化政策來看,2023年將更全面地落實科學防疫,疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉弱,對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外,2022年末的中央經濟工作會議再次強調保證經濟增長的總基調,隨著市場轉好預期的增強,企業擴張的意愿也會持續改善,有助于辦公需求的釋放。
(編輯 田冬)
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