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土地市場明顯復蘇?北京今年首輪集中供地開啟,成交達480億,這些企業是拿地大戶

2022-02-18 15:50  來源:券商中國

    北京率先開啟2022年度第一輪集中供地出讓。

    2月16日和17日兩天,北京本輪出讓的18宗地最終成交17宗,成交價480億元,整體溢價率4.5%。有1宗地因競買人未報價而最終流拍。

    這18宗地共吸引了22家房企(房企參與宗地不重復計算)及聯合體參與現場競價,國企和央企依然為拿地主力,最終也是拿地大戶。

    業內人士認為,本輪集中供地整體土地位置都不錯,部分地塊屬于稀缺地塊,資金狀況相對較好的房企參與熱情較高,而且年初獲取的地塊有機會本年內形成銷售儲備貨值,也是房企關注的本輪土拍的重要因素之一。與去年后兩輪集中供地相比,今年首輪土拍顯示出土地市場明顯復蘇跡象。

    央國企仍是拿地大戶

    2月16日,北京率先開啟2022年度第一輪集中供地出讓。當日共成交9宗宅地,除順義區一宗地溢價成交外,其余8宗地均底價成交。另有1宗地因競買人未報價而最終流拍。

    2月17日,北京繼續成交8宗宅地,其中包括兩宗熱門地塊。至此,18宗地共成交17宗,總成交金額達到480.2億元。

    本輪土拍中,最熱的是昌平區中關村生命科學園地塊,共有10家房企及聯合體參與現場競價,包括中交、城建、建發、中海、金地+保利+建工、華潤、綠城、越秀、電建、大悅城。最終,建發以27.15億元競得該地塊,溢價率15%。

    另一受關注地塊是朝陽崔各莊地塊,共有8家房企報名,包括首開、建發、中海、綠城、城建、華潤、保利+金地、中建智地。最終,綠城以43.47億元+現場競報現房銷售面積4.1萬平方米競得該地塊,成交樓面地價47042元/平方米,溢價率達到15%。

    此外,本輪土拍成交樓面價最高的地塊是豐臺區紀家廟村地塊,該地塊由華潤以57.12億元及政府持有商品住宅產權份額6%的條件競得,成交樓面地價66885元/平方米。

    值得注意的是,本次土拍國企和央企依然為拿地主力,最終,綠城以98.4億元斬獲3宗地,華潤以79.94億元斬獲2宗地,中海以62.69億元斬獲2宗地,保利+金地聯合體也斬獲2宗地。

    中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛表示,本次參拍開發商企業幾乎為央國企全覆蓋,前身民營地產的綠城混改后成為中交控股的央企背景開發商,在本次土拍表現比較亮眼,共參與了7宗地塊競爭,最終獲得3宗住宅用地。其它拿地企業除了旭輝一家民營以外,清一色全是央國企開發商。

    土地市場有復蘇跡象?

    北京市規自委表示,從第一批次集中供地成交情況看,企業參與積極性較高,成交率較去年下半年大幅提高,優質地塊更是經歷多輪競拍后成交,充分說明企業對于北京市場持有穩定信心。

    貝殼研究院高級分析師潘浩認為,對比2021年,2022年北京土地供應工作啟動較早,受關注區域如朝陽、豐臺、石景山等區域的土地在逆勢之下依然收到多家房企的報名。其中,朝陽的兩宗土地、昌平生命科學園三期、經開舊宮鎮4地塊受關注程度較高,收到5家以上報價。可見傳統熱門區域的土地依然受到更多關注。

    中原地產首席分析師張大偉指出,本輪土拍18宗土地共吸引22家房企(房企參與宗地不重復計算)及聯合體參與報名,國企和央企依然為主力。其中17日當天,華潤連續拿下豐臺、石景山地塊,綠城率先拿下朝陽區崔各莊地塊后,又斬獲了石景山區劉娘府地塊。

    潘浩認為,中海、華潤、保利、城建、首開等企業參與熱情較高,這與穩健型房企的資金狀況相對較好直接相關。年初獲取的地塊有機會本年內形成銷售儲備貨值,也成為房企關注的本輪土拍的重要因素之一。

    不過,張大偉指出,從本輪集中供地成交數據看,房企資金鏈依然緊張,出價除個別地塊外,大部分都非常謹慎,競爭力度遠不如2021年第一輪集中供地。

    “本次土拍國企同臺在競價環節也發生改變,兩家房企之間的競價惺惺相惜,不再有以往各家房企輪番轟炸的場面,上午場競爭報價也主要集中在華潤&中海、中海&綠城、綠城&華潤企業之間,其它企業在競價時幾乎同時安靜。”張曉飛說。

    張大偉指出,從土地市場看,分化依然非常明顯,企業出價分布非常不均衡。房企并未完全走出資金壓力,參與企業數量明顯不如去年第一輪集中供地。當然,相比去年后兩輪集中供地,北京2022年第一輪土拍市場明顯復蘇。

    在張大偉看來,北京土地市場出現復蘇跡象的原因包括:一是2月份拿地,基本8-9月份就能形成銷售額,所以房企大部分都積極拿地;二是經過去年年底的調整,最近北京樓市整體有復蘇跡象,二手房成交量開始恢復到1.3-1.5萬套,市場穩定下,開發商也開始增加拿地;三是從第一輪集中供地項目看,整體土地位置都不錯,部分地塊屬于稀缺地塊,城區朝陽、豐臺、石景山都有多宗地塊,區域內之前市場供應不多;四是從房企看,華潤、中海等央企依然是拿地大戶。

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