沉寂許久的土拍市場，終于在春天蘇醒。

    2月17日，北京新年首輪集中供地落下帷幕，除了一宗流拍地塊，本輪土拍共成交17宗地，總成交價480.23億元，約為去年集中供地總金額的四成。其中，一些熱門地塊遭到房企爭搶，最多有十家房企聯合體參拍同一地塊。

    華潤置地（01109.HK）、中海地產（00688.HK）、綠城中國（03900.HK）成為本次土拍的活躍選手，綠城接連拿下朝陽區、石景山區、亦莊新城共三宗地塊，華潤置地取得豐臺區、石景山區兩宗地塊，中海地產同樣包攬兩宗地塊。

    業內人士認為，相較于去年后兩輪，北京2022年第一輪土拍明顯回暖，一方面因房企開年拿地、年內就可以回款，所以企業大多積極參與；同時，去年北京樓市復蘇跡象明顯，本次推出的土地普遍位置不錯，因此引來房企爭搶。

    不過，市場熱度依然不及去年首輪，反映出土地市場還未完全走出低溫漩渦。多位業內人士稱，當下部分城市土地市場有所恢復，但因房企資金壓力較大，拿地較為理性，預計2022年首批次土地市場將穩定在一定幅度。

    熱門地塊出現舉牌“爭議”

    趕在虎年開端，北京率先完成了首輪供地，兩日內共收金480.2億元。

    與去年流拍頻現不同，北京新年賣地計劃彼一推出，便吸引了大量房企關注。數據顯示，2022年北京第一批集中供地出讓18宗涉宅用地，總起始價約491.8億元，截至16日下午3點報名結束，共有50余家房企主體參與競爭。

    最熱門的昌平中關村生命科學園地塊，成為本次土拍的高熱地塊，共有10家房企主體報名。此外，朝陽崔各莊鄉地塊有8家房企主體報名，朝陽王四營鄉、大興區舊宮鎮、豐臺玉泉營紀家廟地塊等，均獲得4家以上房企主體報名。

    在17日的線下競拍中，昌平中關村生命科學園地塊，不僅引來房企扎堆競拍，還因現場競爭激烈，出現了舉牌“爭議”小插曲。

    下午開拍時，建發、中海、綠城、華潤、越秀、大悅城、保利+金地+建工等十家房企及房企聯合體現身，開始線下舉牌競價。按規定，如果達到27.715億地價上限，將轉為競現房銷售，若達到全部居住建筑規模，轉為現場搖號。

    華潤率先出手后，短短幾分鐘便達到地價上限，中交、建發、綠地等房企均積極舉牌。但是，在達到最高限價時，出現同時舉牌的情況，主持人判定最后舉牌企業為建發，但遭到綠城和中交的質疑。膠著近一小時后，判定為建發。

    在隨后的競現房銷售環節，卻意外沒有企業喊價，最終由建發拿下這宗“明星地塊”。據悉，該地塊周邊軌道交通、商業、教育等配套等較為齊全，按規定，該地塊需須配建3500平方米“保障性租賃住房”，銷售指導價6.2萬/平方米。

    熱度同樣較高的還有朝陽崔各莊地塊，該地塊起拍價37.8億，需配建4400平方米保障性租賃住房。開拍后，房企激烈爭奪，最終經過55輪競拍，由綠城以43.47億地價上限取得，除了配建保障房，還有41000平方米現房銷售面積。

    值得注意的是，本次土拍中，房企以聯合體形式出現的情況大大減少。

    諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，企業選擇聯合拿地往往是出于分擔資金壓力和開發風險，但由于去年多數房企資金鏈斷裂情況頻發，在一定程度上增加了企業選擇合作方式的擔憂；另一方面，北京土地出讓文件中明確規定“誰拿地、誰開發、誰售賣”，加之高標準建設方案壓身，利潤空間有限，因此企業開始多傾向于“單打獨斗”。

    值得關注的是，房企在舉牌時也較為謹慎，更加注重利潤空間。

    以朝陽區王四營地塊為例，該地塊由中海、金地+保利、北京城建、華潤等5家企業參加現場競價。實際出價時，只有中海及金地+保利聯合體輪番報價，最終由后者以42.4億元競得，溢價率8%，項目限售價格71000元/㎡。

    中指旗下“土地情報”表示，上述地塊最后一口報價時，主持人將競價幅度調整至1000萬元，仍沒有企業報價，可見土地出讓方和開發商之間的價格博弈十分微妙。

    大幅回暖仍然艱難

    與去年對比，北京2022年首輪供地表現穩定，沒有出現大量流拍的現象。

    貝殼研究院高級分析師潘浩認為，中海、華潤、保利、城建、首開等企業參與熱情較高，這與穩健型房企的資金狀況相對較好直接相關。年初獲取的地塊，有機會本年內形成銷售儲備貨值，也成為房企關注本輪土拍的重要因素之一。

    盡管如此，當下土地市場仍難言回暖，參與企業數量不如去年首輪，企業出價分化也非常明顯。

    “北京本輪的土拍情況，一定程度上映射了市場當前局勢與發展走向。”關榮雪認為，房企的資金現狀仍是土地市場投資動作相對收斂的主要因素。

    此外，配建“保障性住房”和“競現房銷售”，是這次土拍的亮點。資料顯示，北京進一步強化了現房銷售預期，有9宗地需要競現房銷售，比例較2021年第三批明顯增加。但在最終實際出讓時，只有一宗是通過競現房的方式成交。

    “企業資金壓力猶存，主要是由于現房建設周期相對較長，對房企資金周轉能力的考驗較大。”關榮雪表示。

    放眼全國土地市場，1月份整體土拍同樣難言火熱。克而瑞研究中心數據顯示，1月全國經營性土地供應總建筑面積為9485萬平方米，環比下降39%。

    從企業方面看，中指數據顯示，1月TOP100企業拿地總額837億元，拿地規模同比下降62.6%，綠城中國、華潤置地、濱江集團2022年1月拿地金額位列前三。“受各類金融調控政策影響，房企資金承壓，拿地意愿和拿地能力降低。”

    進入2月份，北京率先打了土拍頭陣，福州、徐州等地也紛紛公布今年第一批供地計劃。其中，福州推出了20宗土地，計劃于3月16日至3月17日公開出讓；合肥今年首輪集中供地擬出讓32宗土地，拍賣起始時間為3月17日。

    為提升房企的拿地意愿，各地同樣在優化出讓條件，比如下調保證金比例、減少配建和自持規模等。不過，土地市場回暖能否成為趨勢，仍然有待觀察。

    易居企業集團CEO丁祖昱認為，近期，除個別城市土地市場回暖外，大部分城市土地市場仍偏冷。償債壓力下，部分房企無錢拿地，謹慎觀望的態度難以大幅扭轉，加之今年房企收購并購機會增加，2022年整體土地市場回暖的速度可能不會很快。

    以發布供地計劃的合肥為例，中指研究院稱，本次合肥土拍達到最高限價后，粗估樓地價差在5200元/平方米-9400元/平方米間。考慮到提升的開發商門檻和品質要求，本次土拍所能剩余的利潤，會直接讓小體量房企望而卻步。