本報記者 杜雨萌

    上周五，“一行兩會”回應恒大集團風險處置及影響，并就房地產行業整體融資環境進行表態。

    “金融監管機構對恒大集團風險事件齊發聲，一則是表明該事件對金融市場的外溢影響有限和可控。二則是表示恒大集團外債的處理與化解應本著市場化與法律化、程序化的原則。”IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時稱，恒大集團此次問題確實是屬于市場經濟中的“個案”，短期在情緒面上或對房地產市場的正常融資有一定的擾動，但中長期影響有限。

    政策面支持房企合理融資

    從監管層的最新表態來看，房地產合理發債融資仍將繼續得到支持。

    如銀保監會表示，在落實房地產金融審慎管理的前提下，將指導銀行保險機構做好對房地產和建筑業的金融服務。現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

    而半個月前，銀保監會披露的一組數據就已初見端倪。數據顯示，截至10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩定。個人住房貸款中90%以上用于支持首套房。結合《證券日報》記者近半個月的摸底調查看，自9月份以來，在政策“暖風”下，近期銀行對于個人按揭貸款的批貸及放貸速度確實有所加快。比如，有銀行在貸款人資料準備齊全下，最快一天可完成批貸；有銀行在購房者過戶后，1個月即可放貸。

    此外，證監會方面也表示，下一步，證監會將繼續保持市場融資功能的有效發揮，支持房地產企業合理正常融資，促進資本市場和房地產市場平穩健康發展。

    “整體上看，金融監管部門對于恒大的風險事件，均歸因于其自身經營不善、盲目擴張所致，并將其定性為市場經濟中的‘個案現象’。”國信證券高級研究員張立超在接受《證券日報》記者采訪時表示，預計后續由其引發的信用與流動性風險有限且可控，對之后的房企及整個房地產市場的正常融資亦不會產生明顯的負面影響。

    央行亦秉持類似觀點。12月3日晚間，央行在回應恒大問題時強調，短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。近期，境內房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

    如來自貝殼研究院的統計數據顯示，盡管前11個月房企境內外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，但從單月數據看，11月份房企境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%。其中，境內共發行46筆，發行規模約457億元，環比增加125.1%。

    貝殼研究院高級分析師潘浩對記者表示，近期，針對房地產的金融政策在執行方面已略有放松，尤其是針對居民端的涉房貸款問題正在進一步解決，而其解決又有利于企業加速資金回籠。疊加資本市場對于房企合理正常融資的支持，預計行業預期將得以進一步改善。

    行業整合將加速

    值得一提的是，此次銀保監會在回應恒大問題時，還特別提到要“合理發放房地產開發貸款、并購貸款”。

    柏文喜認為，“合理發放房地產并購貸款”，實際上是立足于以推動行業整合的方式來化解房地產行業風險。在房企仍普遍“高杠桿、高周轉”的經營模式下，疊加當前的“三道紅線”和“貸款集中度管理”等政策來看，預計在樓市長效機制作用下，房地產行業內部的整合在部分高負債房企流動性不斷惡化與并購貸款的推動下，會呈加劇之勢，而陷入流動性危機且資產質量較好的房企最有可能被重組。從類型上看，相較于規模有待進一步提升的房企來說，上市公司攜資本工具的支持和持續融資的便利性，比較適合擔綱后續房地產行業的整合領頭羊。

    《證券日報》記者據同花順iFinD數據梳理發現，按首次通告日且剔除并購失敗事件后，今年以來截至12月5日，A股市場在房地產領域共發生75起并購事件。其中，55起正在進行中，20起已完成。

    張立超預計，后續房地產行業“大魚吃小魚”的趨勢將進一步深化，由此進一步加速行業出清。相對應地，具有良好運營管理和控負債能力、內生增長穩健、現金流充裕、土地儲備分布城市能級高的房地產企業特別是房企上市公司，有望成為房地產行業內部整合的主力軍。

    在中國社科院財經戰略研究院城市與房地產研究室副主任李超看來，可以適當引導房企挖掘新的融資渠道，以倒逼房企加快融資結構轉型。即通過房地產融資渠道多元化來實現有效的風險分散，用以解決當前過于依賴信貸資金的問題。為此，有必要進一步鼓勵擴大房地產企業直接融資比重，加快推進房地產企業資產證券化。此外，還可以積極拓展房地產信托、債券、基金和房地產信托投資基金（REITs）等多樣化融資模式，加大產業鏈融資力度，逐步增強房地產企業的資產流動性，有效防范化解房地產企業債務風險。

（編輯 上官夢露）