本報記者 王麗新

    亂象叢生的租賃住宅領域迎來了首個《標準》，邁出了規范化發展的重要一步。

    11月25日，中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會、中國建筑科學研究院有限公司共同組織完成了首批長租公寓綜合性能評價工作，首個長租公寓綜合性能評價名單隨之誕生。

    據《證券日報》記者了解，本次評價以《長租公寓綜合性能評價標準》（編號為T/CECS778－2020）為依據，對參評并符合相應標準的長租公寓項目按一星級到五星級進行評定并公示。

    “《標準》的出臺意味著長租市場的關注點從規模化擴張轉向產品運營能力的提升。”貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示，在政府監管日趨完善的背景下，該《標準》出爐及評星名單的誕生，有利于引導住房租賃市場主體以租客的需求為導向，提升其住房租賃產品的打造能力，從而提升租客的居住環境，推動租賃市場的健康發展。

    評價體系嚴格

    今年以來，各地激勵政策更是加速出臺，政策端頂層設計逐步完善，支持租賃住房健康發展的各種保障加速落地。類似于為酒店評星一樣為長租公寓進行評價，在國內也屬于首創之舉。

    該《標準》遵循“因地制宜、以人為本、可持續運營、高質量發展”的原則，由“宜居品質、綠色健康、智慧系統、服務管理”4類性能指標組成。具體來看，“宜居品質”對長租公寓的安全保障、生活便利性能、公區配置及套內設施等進行評價；“綠色健康”包括節約資源、聲、光、熱、水質及裝配式裝修的評價指標；“智慧系統”主要包括智慧家居、智慧能源、智慧服務的長租公寓提升性指標；“服務管理”從對租戶的服務、公寓的服務設施、內部管理制度和實際運營質量四個方面進行評價。

    以獲得綜合性能評價五星級項目數最多的長租公寓企業——龍湖冠寓為例，包括上海華涇天街國際公寓和重慶禮嘉天街店在內的9個長租公寓上榜，項目主要分布在北京、上海、重慶等全國高量級城市。總體而言，這些項目更加注重“綠色健康”性能，所有家具木飾面達到國標E0級環保標準；為租戶提供了全流程線上智能化服務，通過安全管理智能系統夯實安全控制基礎；在“智慧系統”方面則采用了行業領先的IBMS-X消防預警。

    “該《標準》分為八章，涉及多項技術內容，大到智慧系統，小到布線技術，甚至電壓等級等，對每一個星級都有很嚴格且細致的審核標準。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，同時，根據《標準》先評價部分長租公寓項目，將有效引導市場走向規范化發展。對此，黃卉也表示，該《標準》將成為長租企業經營管理的重要參考，長租公寓需要以目標租客的需求為導向持續提升產品標準。

    租賃市場逐漸成熟

    事實上，今年以來，“北上廣深”以及寧波、南寧、石家莊等多個城市密集發布了住房租賃政策，政策聚焦于住房租賃市場監管以及市場培育。

    “一方面規范住房租賃市場，針對此前長租公寓’爆雷’事件，完善對租賃主體、房源發布、租金支付以及租金貸等方面的監管，營造良好的住房租賃市場競爭環境，推動租賃市場的健康發展。”黃卉表示，另一方面則是通過增加土地供給、獎補資金等政策支持租賃市場的發展，擴大當地的租賃房源供給，發展住房租賃企業，培育形成成熟的租賃市場。

    據中國長租公寓市場白皮書顯示，國內前十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中，上海長租公寓項目平均入住率為90.9%，北京在運營的長租公寓項目平均出租率則高達97.5%。

    黃卉認為，這是多種因素造成的，一是疫情對租賃市場的影響消散，租賃市場活躍度提高，回歸傳統租賃市場周期，春節后和畢業季兩個租賃旺季市場熱度升溫顯著；二是在政府的強監管下，高風險長租企業進一步出清，品牌公寓獲得更加穩定的市場競爭環境，專注于提升其產品和服務能力。三是，90后、00后進入租賃市場，他們對居住品質要求較高，會傾向于選擇品牌公寓。

    而為了提升出租率和單店盈利能力，萬科、龍湖等頭部房企都在長租公寓智能化和服務方面下功夫，以此搶奪客源。對此，龍湖方面表示，租賃住房品牌冠寓作為主航道業務，自開業以來，在每個門店都設置了智能門鎖、智能水電表設備等配套產品系統，引入龍湖智慧服務自主研發的RBA智能聯動安全報警系統，并配備專業的運營官團隊為租戶提供日常的貼心管家服務，提升規模化、標準化、體系化的運營管理能力，滿足多樣化租房需求。

    而從冠寓整體品牌表現來看，2021年上半年，龍湖租賃住房品牌“冠寓”，布局達30余個高量級城市，開業房間數已達9.4萬間，租金收入實現10.7億元，期末出租率達94.1%，更大范圍內滿足了城市新青年對品質租房的需求。

    “隨著租賃市場的恢復，疊加政府監管日趨完善的背景下，高風險長租企業進一步出清，品牌公寓會獲得更加穩定的市場競爭環境。”黃卉向《證券日報》記者表示，其中，頭部房企的長租公寓業務發展良好，企業開始聚焦單項目盈利，長租公寓的出租率提升，市場也將迎來專業化、規范化發展的階段。

（編輯 孫倩）