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多城第三批集中土拍“低溫”運行 底價成交或成常態

2021-11-25 20:49  來源:證券日報網 杜雨萌

    本報記者 杜雨萌

    多個重點城市的第三批集中土拍,可以用“低溫”運行來形容。如,在日前南京15宗地塊臨時終止出讓后,11月25日,其第三批集中出讓的46宗地塊中,35宗地塊全部底價成交,1宗流拍。

    同日,深圳今年最后一輪土地集中出讓落下帷幕。《證券日報》記者了解到,此次深圳11宗居住用地均成功掛牌出讓,總土地面積約38.07公頃,其中4宗用地現場競價后轉入搖號環節確定競得人,成交地價總額約368.37億元。至此,今年以來深圳通過三輪集中土拍共計完成38宗居住用地的掛牌出讓,總用地面積約155.10公頃。

    據深圳市規劃和自然資源局相關負責人介紹,今年以來,深圳通過多限、多競、搖號的方式掛牌出讓,繼續將用地最高溢價率控制在15%以內,其全年三批次居住用地綜合溢價率僅為11%。

    不只是南京和深圳,稍早前,包括無錫、北京、蘇州等地亦陸續完成第三批集中土拍。而從結果上看,熱度下降已成為業內共識。如在無錫出讓的20宗地塊中,雖全部掛牌成交,但僅有3宗地塊為溢價成交,且最高溢價率2.76%。蘇州出讓的8宗地塊中,僅2宗溢價成交。

    “整體上看,受企業銷售回款慢、資金壓力大、土拍規則調整等多重因素影響,在多個城市的第三批集中土拍中,出現了更加明顯的降溫表現。”中指研究院南京分院分析師楊帆在接受《證券日報》記者采訪時表示,可以看到,當期企業拿地愈發謹慎,尤其是一些觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲。預計后續全國土地市場整體仍“低溫”運行,底價成交或成為普遍現象。

    記者注意到,為應對土地市場的降溫,盡管多個重點城市仍延續第二批集中土拍規則,但部分城市、部分地塊的競拍規則已有所優化或適度放松。

    如無錫、南京、蘇州、福州等城市下調保證金比例。具體來看,南京和無錫第三批主城區部分地塊保證金比例由30%下調至20%;福州第三批地塊保證金比例全部設定為20%。此外,南京第三批供地取消部分地塊“不得聯合競買”限制,福州允許未競得房企參與符合保證金條件的其他宗地的競買,進一步降低房企參拍資金門檻和資金占用成本。再比如,廣州南沙和黃浦區取消“限房價”試點。深圳將“全年期自持的租賃住房”的配建要求調整為“可售公共住房”等。

    中指研究院分析稱,自9月底以來,中央連續釋放維穩信號,指導金融機構準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度。近期,金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為正逐步得到矯正,銀行按揭貸款邊際改善,房企融資環境修復預期加強,但銷售端及資金端的恢復仍需時間。總體上看,四季度房地產市場的調整和短期流動資金壓力猶存,因此,對于房企而言,其工作重點仍是加快銷售回款,以保障現金流安全。

    在克而瑞研究中心市場研究總監馬千里看來,結合近期政策環境來看,尤其是在房地產行業整體資金環境仍然高度收緊的環境下,土拍“降溫”在一定時間內還將延續。考慮到杭州、廣州、南京、蘇州等多個城市的第三批集中土拍競拍門檻已適度“放松”,預計高流拍現象也將有所改善。

(編輯 白寶玉)

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