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近10萬億元市場規模 住房租賃行業進入黃金10年

2021-11-17 08:50  來源:證券日報網 李豪悅

    近日,《2021中國城市租住生活藍皮書》(下稱《藍皮書》)正式發布,指出基于我國城鎮化率年平均2%的增速,在2030年我國住房租賃市場規模將近10萬億元,行業進入發展的“黃金十年”。

    面向如此愿景,如何承接起廣大市場需求,成為行業各方面臨的核心課題,也是機構化長租房發展的關鍵。

    政策鼓勵發展“長租”,強調房屋“住”的本質

    在傳統住房租賃市場中,主要以個人房東為主的租賃房源,普遍存在配套陳舊、品質差、服務少等問題。而隨著經濟水平提高、居民消費水平提升,2011年前后,住房租賃企業逐漸出現,瞄準租賃市場短板和租賃住房剛需推出了“長租公寓”,開啟了由“機構化”逐漸替代“個人化”的行業發展進程。

    2015年起,資本入局使“長租公寓”企業井噴式增長,資本熱潮下的開發商們集體“搶灘”,盲目、快速、過度擴張引起的風險事件頻發。直到2019年住建部等六部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,2020年《住房租賃條例(征求意見稿)》發布,以及各地的監管和支持政策陸續出臺,對行業進行了有效管理,明確了企業要在規范中發展,使行業在凈化后步入穩定的精耕期。

    尤其是2021年“全國兩會”指出“規范發展長租房市場”“完善長租房政策”,更看出在新的發展階段中,機構化長租房將有更大空間,也促使“長租”更加強調“房”的居住功能,遵循長期“住”的生活本質。

    對于長租房的市場反饋,《藍皮書》調研發現,當前有65%的租客將“機構化長租房”作為首選。而在業主層面,自如的“80后”業主占比達32%,托管時間越來越久,5年以上占比超50%。“頭部”的住房租賃企業保持穩健發展狀態,以超100萬間的房源管理量走在前列,同時推動了租住產品矩陣化發展、居住服務水平提升等方面初步趕超世界水平。

    提高機構化長租房占比達15%以上

    但即便如此,“好房難求”的現象在租房旺季仍普遍存在,租客想租到機構化長租房仍有一定難度。一方面是,當前我國機構化長租房占比不足5%,與國際市場相比的22%-80%水平相差甚遠。因此有不少業內專家建議,在未來10年內,要通過培育樣板機構,打造中國特色的城市居住租賃模型,提高機構化長租房占比,尤其是一線重點城市要達到15%以上,對承接租賃需求有重要意義。

    另一方面,提高機構化長租房占比的重要方式之一,即是對存量住房的改造盤活?!端{皮書》數據顯示,當前住房租賃供給仍以存量供給為主,但房齡20年以上的占比達65.3%;30年以上占比達27.3%。這其中40%存在質量、環境、配套錯配的問題。

    對于這部分房源提質增效,在未來一段時期,居住供給由“開發模式”轉向“經營模式”將成為必然。這意味著,要發揮專業化租賃企業的引領作用,通過對房屋進行標準化改造,來進行存量房源的整體品質提升。

   規模與品質并重,“增益租”成行業模式樣本

    政策的針對性指導、供給方式的改變勾勒出行業未來藍圖,但此過程中,相關企業主體也面臨挑戰。一是規模與品質的雙向提升,二是租賃模式的變革。

    在業內看來,未來住房租賃企業對于規模提升,要跨過業務城市房源持有量10萬間的發展門檻,才有可能使經營毛利由負轉正,保持穩健經營情況。同時,企業要堅持“長期事業”發展觀,堅持“品質先行”的根本基礎。自如管理團隊對行業未來認為,規模提升帶來管理半徑擴大,不僅要依靠強大的管理系統,還要有強大的組織管理能力和組織文化,必須重視前期投入,而無論是10萬間還是100萬間,“品質關”都是住房租賃企業跨過且長期堅守的第一關。

    在租賃模式變革方面,過去一段時期里,住房租賃企業推動行業由C2C向C2B2C轉變,而面向未來,則更強調企業與個人的“價值共創”。2021年,自如創新求變推出的“增益租”模式即是如此,從單純的委托出租轉向長遠穩健的伙伴關系。該模式下,“收出價格透明、保底收益、收益分成”的創新機制,不僅是吸引業主將存量房源投入市場的亮點,也是保障業主基本利益、降低風險的關鍵。而自如對于供應鏈十幾年的打磨,讓裝修成本相對更低的同時,保障居住品質,使租客享有更具性價比的居住產品。

    總結來看,住房租賃行業是個“年輕”的行業,也是個快速變革的行業,面對未來近10萬億的市場規模,機遇與挑戰并存。業內專家認為,在政策指導下,機構化長租房占比在不斷提高的同時,“頭部”企業經驗應對行業賦能,從而帶動“中長尾部”發展,形成各方共創共助的市場格局,而相關企業更應秉持長遠發展定力,以審慎態度強化精細化運營,讓“長租”始終遵循“住”的本質。(李豪悅)

(編輯 張明富)

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