原標題:壹快評丨“三孩”不會導致房價暴漲,反而可能預示調控升級
作者:陳杰(作者系上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、教授)
5月31日,中央政治局會議審議《關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》,決定實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施,特別指出要加強稅收、住房等支持政策。這個消息發布之后,引起社會輿論熱切關注,一些評論者解讀這是對樓市的利好,甚至預言樓市會迎來新一輪暴漲。
筆者并不認同這樣的判斷,相反認為“三孩”之后,國家的房地產政策會進一步趨緊,樓市調控還有不斷升級的趨勢,針對“學區房”的治理、租購同權和房產稅等措施都會加快落地。因為只有這樣,才能真正消除高房價、高租金和缺乏穩定長租房對青年人生育意愿的抑制,才是住房領域對“三孩”政策真正的配套支持政策。而且從國家近一年來各種政策措施和輿論預熱,都已經很充分表現出這種意圖。
這次政治局會議對支持配套政策專門強調,“推進教育公平與優質教育資源供給”,即是與4月30日中央政治局會議點名“要防止以學區房等名義炒作房價”相呼應,表明未來還會進一步加大力度,推動“名額到校”、多校劃片、集團化辦學、教師輪崗等多策并舉的政策,來加大教育資源均等化程度,降低擇校熱和遏制學區房炒作。5月11日財政部等4部門召開房地產稅改革試點工作座談會的消息,也不是無緣無故,都是預先留下的穩壓器準備信號。
所以中央早有統籌考慮,“促進生育政策和相關經濟社會政策配套銜接”,不會因為一個政策而打亂對其他政策的戰略部署,包括不會讓“三孩”對長期堅持的“房住不炒”等政策產生沖擊和讓房地產市場產生過度波動。
一方面,“三孩”放開并不會讓房地產需求劇增,甚至增加的幅度會十分有限。國家衛健委負責人在解讀“三孩”政策時候明確指出,全面兩孩政策實施后,相當比例的家庭想生不敢生,而2019年全國人口與家庭動態監測調查顯示,有生育二孩及以上打算的婦女,僅不足半數實現了再生育。教育、住房、就業等相關經濟社會政策成為影響家庭生育抉擇的關鍵。當前年輕人對“二孩”的生育意愿都十分低迷,“三孩”生育意愿就更加稀少了。所以“三孩”放開主要是一種象征性政策姿態,并不會帶來實際生育數量的暴增。即使部分區域部分樓盤的大戶型可能會更加受青睞,但不會對樓市總體產生大的沖擊。
另一方面,孩子出生數量增加,本身就意味著養兒育兒的消費性教育性投入會大大增加,這會大量擠占對住房消費的支出,尤其在中產階層。很多家庭有可能因此減少或拖遲購房計劃。此外,家庭長輩將可能加快將自有房子出售,以此來支持青年父母的養兒育兒。一種是青年人的父母將自己多余閑置住房出售,另一種是把幾套小房置換成大房,實現三代同堂的居住模式,或大房+就近小房,父母以此加大對青年家庭的育兒幫扶。無論哪種,都會加大住宅二手房市場的供給,需求的增加卻是結構性的,對房價總體上形成一定壓力。
總體而言,“三孩”政策的放開,最主要作用是作為國家調整生育政策走向鼓勵生育方向的標志,如果在配套支持政策的作用下,會可能出現“單孩”乃至“二孩”生育意愿的提高。然而,為了達到切實提高青年人生育意愿的目標,降低房價租金、提供穩定長租房、租購同權、不為擇校和買不起或租不起學區房而焦慮,都是必要條件。這一切國家都在統籌安排之中,不要誤解政策信號而造成誤判。
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