近年來長租公寓市場屢屢曝出“甲醛超標”“租賃貸”“高進低出”“長收短付”等問題，這些問題亟待針對性的法律法規(guī)加以規(guī)范。

    9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》（下稱《條例》），正式制定出臺后，將成為住房租賃領域首部條例性文件。

    保障承租人權益

    近年來，長租公寓甲醛超標案例多次被曝光，租客也常常陷入維權難的境地。

    《條例》規(guī)定，出租住房的室內(nèi)裝修應當符合國家有關標準，不得危及承租人的人身健康。禁止將不符合工程建設強制性標準、消防安全要求或者室內(nèi)裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租。

    北京盈科（廈門）律師事務所律師許東認為，租賃房屋符合安全居住的標準是符合租賃關系的當然要義，即使合同中沒約定關于租賃房屋空氣質(zhì)量的標準，出租房也需要履行這方面的義務。如果出現(xiàn)甲醛超標等問題，可以認定為出租方違約，應該相應地退還租金等。

    租賃住房完成網(wǎng)簽備案往往是承租人辦理所在城市居住證的重要條件，承租人也經(jīng)常遇到因房東不配合備案而無法獲得居住證的情況。

    《條例》規(guī)定，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。

    《條例》還規(guī)定，承租人按照有關規(guī)定申請享受基本公共服務和便利的，相關部門應當通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)查詢住房租賃合同信息。

    “實際上使得‘備案’在合同中的地位大增，后續(xù)無論是出租人還是承租人，或者是住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，都應該關注這一點變化。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。

    此外，《條例》還提出了建立住房租賃指導價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

    關注長租公寓“爆雷”

    針對“高進低出”和“長收短付”問題，《條例》明確，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

    嚴躍進表示，此次《條例》發(fā)布，說明政策層面對于“高進低出”和“長收短付”的做法持否定態(tài)度，在當前長租公寓市場波動較大的階段，對于后續(xù)規(guī)范和引導租賃市場的發(fā)展有積極的作用。

    段和段律師事務所合伙人、律師劉春泉認為，將違規(guī)企業(yè)列入異常名錄對于正規(guī)大企業(yè)有影響，對于小企業(yè)影響有限。

    “規(guī)定住房租賃企業(yè)向承租人收取的租金周期不得長于向房東支付的租金周期外，還應該規(guī)定，實際居住人簽訂的租賃合同必須得到房東簽字認可，打通房東和租客間的信息壁壘，這樣的話，即使出現(xiàn)

    《條例》還提出，直轄市、設區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

    實際上，早在《條例》發(fā)布前已經(jīng)有不少城市開始加強租金監(jiān)管工作。

    根據(jù)杭州房管部門的要求，8月31日之后租賃企業(yè)賬戶將納入監(jiān)管。9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)需根據(jù)要求完成風險防控金繳交。之后，房管部門將公開公示“白名單”租賃企業(yè)。西安住建局也于近日發(fā)布了《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實施意見》，對住房租賃交易資金進行監(jiān)管。

    “學習杭州模式，對租金進行監(jiān)管，并把租金收入的30%納入保證金賬戶監(jiān)管體系，其意義在于萬一企業(yè)破產(chǎn)跑路，至少這部分保證金能成為緩沖，并且對租金進行監(jiān)管也有助于發(fā)現(xiàn)企業(yè)的異動。”嚴躍進向第一財經(jīng)記者表示。

    嚴躍進認為，長租公寓已經(jīng)不是過去單純的租客房東關系，已經(jīng)涉及很多金融關系，監(jiān)管必須發(fā)揮作用。

    為了進一步解決“高進低出”問題，《條例》還強調(diào)，住房租賃企業(yè)等市場主體在從事住房租賃有關經(jīng)營活動時，應當遵守《中華人民共和國反壟斷法》《中華人民共和國反不正當競爭法》等的有關規(guī)定，禁止哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為。

    不得隱藏“租金貸”

    《條例》還區(qū)分了以長租公寓為代表的住房租賃企業(yè)和以鏈家、中原地產(chǎn)等為代表的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得賺取租金差價、違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務；對于出租人和承租人續(xù)訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得再次收取傭金等費用。

    中國政法大學知識產(chǎn)權研究中心特約研究員李俊慧認為，在傳統(tǒng)租房模式下，中介賺取的居間服務費用通常僅有“一個月的租金”，屬于“一錘子買賣”，中介服務費與房屋的租賃周轉次數(shù)密切相關。而長租公寓運營方，從單一房屋中介角色，變成“房屋中介+貸款中介+維修中介”等混合角色，收取的費用也從單一房屋居間服務費擴充為服務居間服務費、金融居間服務費、維修服務費等多重收入。

    長租公寓等住房租賃企業(yè)在與租客簽訂租賃合同時常常會隱藏一份金融合同，《條例》對這一行為予以否定。

    《條例》明確，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容。

    李俊慧表示，現(xiàn)實的情況是，主合同依舊是房屋租賃協(xié)議，但是，附件或補充協(xié)議里包含了類似“分期付”等內(nèi)容，租客在居間服務下，先行辦理了一個一年或兩年期的租金消費貸款金融服務。

    “預收之后的房租分期支付給房東，使得部分原本屬于房東的租金被長租公寓企業(yè)長期截留或占用，甚至變成了它們的經(jīng)營性流動資金。因此，長租公寓商業(yè)模式的本質(zhì)就變成：面向租戶將租金貸款化，面向房東將房租分期化，平臺從房東和租戶之間的預收租金和實際分期支付的時間差內(nèi)，獲取巨額收益。”李俊慧表示。

    李俊慧分析，如果某住房租賃企業(yè)在某個城市擁有1萬套房源，前期預付房東1個月租金，租出率在90%以上，月租金在1萬左右的話，那么，它們一次性預收的租金規(guī)模大概可以達到10億元，而其自身前期投入的資金僅需1億元，就可以獲得桿杠率高達10倍左右的資金回報。

    《條例》明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)違反本條例規(guī)定開展住房租金貸款業(yè)務的，由房產(chǎn)管理部門責令限期改正；逾期不改正的，責令停業(yè)1個月以上6個月以下，可以并處2萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由市場監(jiān)督管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；屬于金融違法行為的，由金融監(jiān)管部門依法給予處罰。