房地產(chǎn)激進擴張時代真的終結(jié)了！時點是2021年。

    2021年，房地產(chǎn)行業(yè)走過了“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷售驟冷、四季度融資解凍”的坎坷之路。調(diào)控不斷加碼，信貸持續(xù)收緊、房貸利率上浮、銀行放款時間拉長等政策頻出，市場仿若“一日入冬”，“金九銀十”也慘淡收場。

    4月27日，廣州打響了一線城市集中供地第一槍，首次試水賣地收入達900億元，此后，22城集中供地拉開帷幕。因行業(yè)毛利率不斷下行，拿地獲利太薄，第一輪搶地的房企紛紛后悔。隨后，22城第二輪集中供地，30%地塊流拍，第三輪集中供地房企拿地情緒依舊不高，上演了一場“由火至冰”的反轉(zhuǎn)大劇。

    為了活下去，房企不得不做出改變。11月份以來，回購債券、配股融資、甩賣資產(chǎn)，上市房企多措并舉籌集資金，以緩解中短期債務(wù)壓力和經(jīng)營困局。

    12月6日，中國人民銀行宣布，決定于2021年12月15日降準0.5個百分點，釋放資金約1.2萬億元。這對房地產(chǎn)行業(yè)意味著銀行貸款額度增加，一二線城市樓市有望止跌企穩(wěn)。12月中下旬，央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，將加快房企風(fēng)險出清。

    12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前11個月，全國商品房銷售額突破16.17萬億元，同比增長8.5%；銷售面積15.8億平方米，同比增長4.8%。基于2020年商品房銷售面積17.6億平和銷售金額17.4萬億元，預(yù)計今年不僅將再破“雙17”，甚至可能創(chuàng)出新高。

    2021年，是“房企普遍加速縮表進程，行業(yè)轉(zhuǎn)入風(fēng)險出清周期”的開端，終結(jié)了2018年至2020年杠桿激進擴張的時代。“三道紅線”也好，債務(wù)危機也罷，凜冬已至，調(diào)整“陣痛”無可避免，但中國城鎮(zhèn)化空間尚在，行業(yè)需慢下來。土地紅利、金融紅利接連褪去，城市分化、價格分化、產(chǎn)品分化、房企分化，行業(yè)競爭分化，于穩(wěn)健中勻速跑將成為常態(tài)。

    2021年是房地產(chǎn)行業(yè)新舊發(fā)展動能交替的轉(zhuǎn)折點，2022年有望成為房地產(chǎn)新周期的起點，歷經(jīng)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清和政策引導(dǎo)，新一年的到來或?qū)⒔o房地產(chǎn)行業(yè)帶來轉(zhuǎn)機。

（策劃 證券日報音視頻中心）