本報記者 王麗新
從名不見經傳的福建房企蛻變?yōu)槿珖劽拈}系黑馬,用5年時間完成從百億到千億規(guī)模的躍升,經過高速擴張之后,泰禾集團開始進入新的發(fā)展階段。近兩年來,優(yōu)化財務結構和布局多元產業(yè)并行,為集團未來穩(wěn)健發(fā)展邁出了戰(zhàn)略性步伐。
正如業(yè)內人士所言,在房地產行業(yè)集中度不斷提升的市場格局中,對于大中型房企來說,在長期調控的預期下,有三種能力要修煉。一是銷售規(guī)模要卡位,提升存貨變現(xiàn)能力,保持現(xiàn)金流主動脈暢通;二是優(yōu)化財務結構,保持合理負債提升信用評級,以具備多渠道且高效的低成本融資實力;三是抓住窗口期靈活拿地,布局多元產品線平衡收入結構,不斷提高產品溢價能力,跑贏同業(yè)毛利率水平線。
如今看來,經過近兩年的盤整,泰禾集團以上三種能力得到了不同程度的優(yōu)化。正如業(yè)內分析師所言,今年上半年,泰禾集團財務盤面得到優(yōu)化,結算收入穩(wěn)健增長,經營性現(xiàn)金流明顯好轉,融資渠道得到拓展,土地儲備性價比較高,負債率大幅下降,但仍需推進債務去杠桿進程。
低成本“儲貨”
2013年前后,泰禾集團再次北上時,曾頻繁出擊北京土地市場。彼時,業(yè)內頗有看不懂其投資“套路”的意味。一年多以后,泰禾集團董事長黃其森表示,以前被稱為高價地的土地,現(xiàn)在僅土地價值就翻倍了。
值得關注的是,在一、二線城市儲備了大量優(yōu)質土地后,在2016年前后房企紛紛高價搶地時,泰禾集團及時踩了剎車,保持了冷靜。2016年至2017年期間,泰禾新增項目大多位于一、二線城市,但土地成本平均僅為6000元/平方米。當時,泰禾集團轉變了拿地方式,沒有到公開市場去拿地,反而是在收并購上下功夫。
時至今日,收并購仍然是泰禾集團重要的拿地方式。據剛剛發(fā)布的2018年中報數據顯示,今年上半年,泰禾通過收購和招拍掛方式獲取8塊土地,新增土地面積157.02萬平方米,新增土地儲備建筑面積157.11萬平方米,土地投資金額57.88億元,其中5個項目通過收購方式獲得。總體來看來,公司新增土地成本得到了很好的把控,土地單價僅為3686元/平方米。
西南證券分析師胡華如表示,公司通過大量的收并購嚴控土地成本,獲取一、二線優(yōu)質土地儲備,保障了公司業(yè)務規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定地擴張。
從所布局的區(qū)域來看,目前泰禾業(yè)務主要分布在以一、二線核心城市為主的32座城市,圍繞以北京為中心的“京津冀”地區(qū)、以上海為中心的長三角地區(qū)、以廣深為中心的珠三角地區(qū)以及以福廈為中心的海西經濟區(qū)、以武漢為中心的中部地區(qū)進行市場開拓。報告期內,公司新進入河北廊坊以及廣東中山等熱點城市,進一步深化了全國版圖。
不難看出,這些區(qū)域與“京津冀協(xié)同發(fā)展”、“一帶一路”、“自貿區(qū)”、“粵港澳大灣區(qū)”等國家戰(zhàn)略高度契合。有業(yè)內人士認為,對于企業(yè)來說,這樣的布局是比較安全的,從后續(xù)增長角度也最集約化。
經營性現(xiàn)金流基本回正
在投資端確定布局后,泰禾集團在銷售端加大了回款力度。事實上,這也是今年房企普遍較為關心和重視的財務指標。有些房企,為了提高現(xiàn)金回流速度,甚至要求每天上報銷售回款額度。
據泰禾集團中期業(yè)績報告顯示,截至2018年6月30日,公司總資產2355.53億元,同比增長45.5%;營業(yè)收入126.88億元,同比增長42.1%;凈利潤13.59億元,同比上漲52.5%;歸屬于母公司所有者的凈利潤9.83億元,同比增長22.4%;歸母扣非凈利潤10.73億元,同比上漲55.45%。
不難看出,公司主要經營指標穩(wěn)步增長,資產規(guī)模持續(xù)擴大。不過,在泰禾集團管理層看來,財務盤面的穩(wěn)健則是上半年更好的“成績”。
據記者觀察,從現(xiàn)金流量表可看出,泰禾集團經營性現(xiàn)金流明顯好轉。截至2018年6月底,公司預收賬款263.55億元,是同期營業(yè)收入的2.07倍,足以確保全年營收的穩(wěn)健增長。
更重要的是,報告期內,公司經營性現(xiàn)金流凈流出5.21億元,較2017年底的現(xiàn)金凈流出125.53億元大幅縮減,可謂經營性現(xiàn)金流基本回正,其主要原因為銷售規(guī)模提升帶動的收到現(xiàn)金的增長。
據第三方研究機構克而瑞的數據顯示,泰禾集團在2018年上半年實現(xiàn)流量銷售金額655億元、權益銷售金額556.8億元,分別位列房企銷售排行榜的第18位和15位,排名較上一年度變化不大。而2017年全年泰禾實現(xiàn)流量銷售金額1007.2億元、權益銷售金額857.2億元。
無獨有偶,為了保證資金鏈安全和良性發(fā)展,泰禾集團近兩年一改過去高杠桿發(fā)展模式,增厚凈資產規(guī)模的同時,以創(chuàng)新融資方式拓展融資渠道,優(yōu)化債務結構。
凈負債率大降103個百分點
在土地紅利時代,高負債加速實現(xiàn)了泰禾集團“規(guī)模上位”的訴求,這顯然能為公司后續(xù)發(fā)展帶來“土地和融資談判力、資源整合能力和品牌影響力”,但在后房地產時代,房企專業(yè)度門檻提高,若想實現(xiàn)有質量的安全發(fā)展,降杠桿則是第一要務。
目前看來,泰禾集團在降負債方面早有布署,通過多種手段優(yōu)化負債結構的措施取得成效。2018年上半年,泰禾集團資產負債率較年初下降2.16個百分點,凈負債率較年初亦大幅下降102.76個百分點,反映出公司財務指標有所改善,負債水平日趨穩(wěn)健。
據泰禾方面表示,在銀行貸款、中期票據、私募債、資產證券化等領域展開多元化的融資手段,為后續(xù)項目運營帶來充足的貨幣資金支持的同時,提高公司的抗風險能力。上半年,面對房地產行業(yè)日趨嚴峻的融資環(huán)境,泰禾申報發(fā)行各類融資產品金額合計276.5億元,其中125.5億產品已取得主管部門無異議函,另有151億元產品已在主管部門審核過程中,并嘗試包括購房尾款ABS、長租公寓ABS、供應鏈ABS、物業(yè)費ABS等各類資產證券化,這體現(xiàn)了泰禾多元化融資能力的持續(xù)增強。
有接近泰禾集團人士認為,“加快銷售,強化現(xiàn)金回流之外,公司在創(chuàng)新融資方式方面為降負債加了分,預計未來會進一步降低負債水平,持續(xù)優(yōu)化債務結構,力爭提高公司信用評級,屆時融資成本將得到進一步降低。”
東北證券研究報告也認為,泰禾集團融資出現(xiàn)邊際性改善,下半年融資壓力有望得到緩解。鑒于此,西南證券、東北證券等多家機構給予泰禾集團“增持”評級。
盤整財務結構之外,泰禾集團正加快醫(yī)療、教育、商業(yè)等“泰禾+”戰(zhàn)略的落地,強化多元產業(yè)的布局,并持續(xù)提升其與地產主業(yè)的協(xié)同能力。在競品環(huán)伺的市場格局中,通過多業(yè)態(tài)協(xié)同能力提升產品性價比,進而提高溢價空間。同時,憑借開發(fā)運營文旅等細化分市場產品線來贏得市場份額,靈活平衡調控帶來的風險,增加多點收入的同時,泰禾集團正為后房地產時代彎道超車積攢實力。