本報記者 王麗新

    從名不見經傳的福建房企蛻變?yōu)槿珖劽拈}系黑馬，用5年時間完成從百億到千億規(guī)模的躍升，經過高速擴張之后，泰禾集團開始進入新的發(fā)展階段。近兩年來，優(yōu)化財務結構和布局多元產業(yè)并行，為集團未來穩(wěn)健發(fā)展邁出了戰(zhàn)略性步伐。

    正如業(yè)內人士所言，在房地產行業(yè)集中度不斷提升的市場格局中，對于大中型房企來說，在長期調控的預期下，有三種能力要修煉。一是銷售規(guī)模要卡位，提升存貨變現(xiàn)能力，保持現(xiàn)金流主動脈暢通；二是優(yōu)化財務結構，保持合理負債提升信用評級，以具備多渠道且高效的低成本融資實力；三是抓住窗口期靈活拿地，布局多元產品線平衡收入結構，不斷提高產品溢價能力，跑贏同業(yè)毛利率水平線。

    如今看來，經過近兩年的盤整，泰禾集團以上三種能力得到了不同程度的優(yōu)化。正如業(yè)內分析師所言，今年上半年，泰禾集團財務盤面得到優(yōu)化，結算收入穩(wěn)健增長，經營性現(xiàn)金流明顯好轉，融資渠道得到拓展，土地儲備性價比較高，負債率大幅下降，但仍需推進債務去杠桿進程。

    低成本“儲貨”

    2013年前后，泰禾集團再次北上時，曾頻繁出擊北京土地市場。彼時，業(yè)內頗有看不懂其投資“套路”的意味。一年多以后，泰禾集團董事長黃其森表示，以前被稱為高價地的土地，現(xiàn)在僅土地價值就翻倍了。

    值得關注的是，在一、二線城市儲備了大量優(yōu)質土地后，在2016年前后房企紛紛高價搶地時，泰禾集團及時踩了剎車，保持了冷靜。2016年至2017年期間，泰禾新增項目大多位于一、二線城市，但土地成本平均僅為6000元/平方米。當時，泰禾集團轉變了拿地方式，沒有到公開市場去拿地，反而是在收并購上下功夫。

    時至今日，收并購仍然是泰禾集團重要的拿地方式。據剛剛發(fā)布的2018年中報數據顯示，今年上半年，泰禾通過收購和招拍掛方式獲取8塊土地，新增土地面積157.02萬平方米，新增土地儲備建筑面積157.11萬平方米，土地投資金額57.88億元，其中5個項目通過收購方式獲得。總體來看來，公司新增土地成本得到了很好的把控，土地單價僅為3686元/平方米。

    西南證券分析師胡華如表示，公司通過大量的收并購嚴控土地成本，獲取一、二線優(yōu)質土地儲備，保障了公司業(yè)務規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定地擴張。

    從所布局的區(qū)域來看，目前泰禾業(yè)務主要分布在以一、二線核心城市為主的32座城市，圍繞以北京為中心的“京津冀”地區(qū)、以上海為中心的長三角地區(qū)、以廣深為中心的珠三角地區(qū)以及以福廈為中心的海西經濟區(qū)、以武漢為中心的中部地區(qū)進行市場開拓。報告期內，公司新進入河北廊坊以及廣東中山等熱點城市，進一步深化了全國版圖。

    不難看出，這些區(qū)域與“京津冀協(xié)同發(fā)展”、“一帶一路”、“自貿區(qū)”、“粵港澳大灣區(qū)”等國家戰(zhàn)略高度契合。有業(yè)內人士認為，對于企業(yè)來說，這樣的布局是比較安全的，從后續(xù)增長角度也最集約化。

    經營性現(xiàn)金流基本回正

    在投資端確定布局后，泰禾集團在銷售端加大了回款力度。事實上，這也是今年房企普遍較為關心和重視的財務指標。有些房企，為了提高現(xiàn)金回流速度，甚至要求每天上報銷售回款額度。

    據泰禾集團中期業(yè)績報告顯示，截至2018年6月30日，公司總資產2355.53億元，同比增長45.5%；營業(yè)收入126.88億元，同比增長42.1%；凈利潤13.59億元，同比上漲52.5%；歸屬于母公司所有者的凈利潤9.83億元，同比增長22.4%；歸母扣非凈利潤10.73億元，同比上漲55.45%。

    不難看出，公司主要經營指標穩(wěn)步增長，資產規(guī)模持續(xù)擴大。不過，在泰禾集團管理層看來，財務盤面的穩(wěn)健則是上半年更好的“成績”。

    據記者觀察，從現(xiàn)金流量表可看出，泰禾集團經營性現(xiàn)金流明顯好轉。截至2018年6月底，公司預收賬款263.55億元，是同期營業(yè)收入的2.07倍，足以確保全年營收的穩(wěn)健增長。

    更重要的是，報告期內，公司經營性現(xiàn)金流凈流出5.21億元，較2017年底的現(xiàn)金凈流出125.53億元大幅縮減，可謂經營性現(xiàn)金流基本回正，其主要原因為銷售規(guī)模提升帶動的收到現(xiàn)金的增長。

    據第三方研究機構克而瑞的數據顯示，泰禾集團在2018年上半年實現(xiàn)流量銷售金額655億元、權益銷售金額556.8億元，分別位列房企銷售排行榜的第18位和15位，排名較上一年度變化不大。而2017年全年泰禾實現(xiàn)流量銷售金額1007.2億元、權益銷售金額857.2億元。

    無獨有偶，為了保證資金鏈安全和良性發(fā)展，泰禾集團近兩年一改過去高杠桿發(fā)展模式，增厚凈資產規(guī)模的同時，以創(chuàng)新融資方式拓展融資渠道，優(yōu)化債務結構。

    凈負債率大降103個百分點

    在土地紅利時代，高負債加速實現(xiàn)了泰禾集團“規(guī)模上位”的訴求，這顯然能為公司后續(xù)發(fā)展帶來“土地和融資談判力、資源整合能力和品牌影響力”，但在后房地產時代，房企專業(yè)度門檻提高，若想實現(xiàn)有質量的安全發(fā)展，降杠桿則是第一要務。

    目前看來，泰禾集團在降負債方面早有布署，通過多種手段優(yōu)化負債結構的措施取得成效。2018年上半年，泰禾集團資產負債率較年初下降2.16個百分點，凈負債率較年初亦大幅下降102.76個百分點，反映出公司財務指標有所改善，負債水平日趨穩(wěn)健。

    據泰禾方面表示，在銀行貸款、中期票據、私募債、資產證券化等領域展開多元化的融資手段，為后續(xù)項目運營帶來充足的貨幣資金支持的同時，提高公司的抗風險能力。上半年，面對房地產行業(yè)日趨嚴峻的融資環(huán)境，泰禾申報發(fā)行各類融資產品金額合計276.5億元，其中125.5億產品已取得主管部門無異議函，另有151億元產品已在主管部門審核過程中，并嘗試包括購房尾款ABS、長租公寓ABS、供應鏈ABS、物業(yè)費ABS等各類資產證券化，這體現(xiàn)了泰禾多元化融資能力的持續(xù)增強。

    有接近泰禾集團人士認為，“加快銷售，強化現(xiàn)金回流之外，公司在創(chuàng)新融資方式方面為降負債加了分，預計未來會進一步降低負債水平，持續(xù)優(yōu)化債務結構，力爭提高公司信用評級，屆時融資成本將得到進一步降低。”

    東北證券研究報告也認為，泰禾集團融資出現(xiàn)邊際性改善，下半年融資壓力有望得到緩解。鑒于此，西南證券、東北證券等多家機構給予泰禾集團“增持”評級。

    盤整財務結構之外，泰禾集團正加快醫(yī)療、教育、商業(yè)等“泰禾＋”戰(zhàn)略的落地，強化多元產業(yè)的布局，并持續(xù)提升其與地產主業(yè)的協(xié)同能力。在競品環(huán)伺的市場格局中，通過多業(yè)態(tài)協(xié)同能力提升產品性價比，進而提高溢價空間。同時，憑借開發(fā)運營文旅等細化分市場產品線來贏得市場份額，靈活平衡調控帶來的風險，增加多點收入的同時，泰禾集團正為后房地產時代彎道超車積攢實力。