■本報記者 王麗新
在融資多渠道收緊、去杠桿持續進行的背景下,融資難已經成為部分房企沖刺規模、擴大土地儲備的“攔路虎”。7月12日,弘陽地產成功敲開資本市場大門,于香港聯交所正式掛牌交易。上市首日,弘陽地產每股收盤價為2.56港元,上漲12.28%,市值約達82億港元。
據了解,弘陽地產此次全球發售共8億股,定價為每股2.28港元,全部發售的所得款項凈額約為17.124億港元,這意味通過IPO募集資金凈額約17億港元,其中六成資金用于開發物業項目或項目實施階段的建造成本,全國化布局將進一步加快。
在弘陽地產未來規劃中,上市之后3年-5年內,公司將繼續深耕長三角區域,通過實施客戶全覆蓋戰略,提高市場占有率,并形成“1+3+X”的區域布局,即長三角、華南、華中、西南和其它地區;采用多元化的拿地策略,繼續獲取盈利預期較高土地;以客戶為導向,進一步提升產品質量及設計;以輕資產模式作為拓展商業板塊的主要路徑,推廣“弘陽”品牌;提升運營效率,追求快速周轉,提高資金使用效率;加速人才體系建設,強化公司內外合作。
搶灘二線城市儲備土地
起家于南京的弘陽地產,最早來自于裝飾行業。早在1996年5月份,福建商人曾煥沙帶著做建材生意賺來的500萬元資金,在南京長江大橋北建起了一座“紅太陽裝飾城”。1999年開始進入地產領域;2000年,弘陽地產的首個地產項目開工;2006年,弘陽地產業務拓展到商業地產領域。據公開資料顯示,弘陽地產業務領域涉及房地產開發與銷售、商業物業投資與經營和酒店業務。
截至2018年6月底,據克而瑞統計數據顯示,弘陽地產上半年實現銷售額169億元,躍升至百強房企第64位。
對此,有業內人士稱,在上半年33家房企完成400億元銷售額的市場格局下,弘陽地產尚需儲備大量土地,同時加快項目周轉速度,保持現金流主動脈暢通,才能在南京之外各大區快速發展。
據弘陽地產方面介紹,截至2018年5月31日,公司已開發的90多個項目布局20余個城市,土地儲備面積達1154萬平方米,目前已經布局華中、華南和西南等多個區域,近50%在二線城市,25%在強三線城市,25%在三、四線城市。
“到目前為止,弘陽與全國45家房企合作,涉及聯合操盤、小股操盤、輪流操盤等各種合作模式,未來將開拓更多獲取土地的方式,提升投資效率,獲取盈利能力更強的土地。”
弘陽地產執行董事及總裁何捷透露,“我們不會逆政策而動,要根據公司未來發展獲取土地,未來會動態調整每個區域在總體大盤中的投資比例。
根據克而瑞統計數據顯示,2018年上半年,弘陽地產斬獲土地貨值為194.8億元,位列第52位。“下半年手握現金充裕的房企拿地動作會比較大,弘陽地產剛剛闖入資本市場,IPO融資加上上半年銷售額,預計下半年會有更多在窗口期拿地的動作。”上述業內人士稱,弘陽地產尚屬于發力成長期,拿地擴張是規模需求,但為了安全生存,不會冒進拿地,對成本加以控制,是其保證其毛利率水平,實現有質量增長的底線。
毛利率高于行業紅線
對于起家于建材批發市場的區域性房企弘陽地產來說,目前地產業務占集團業務已達95%以上。近三年來,隨著公司業務規模擴張,公司資產總額從2015年的258億元增加至2017年的413億元;營業收入從2015年的53.77億元增至2017年的61億元;應收帳款從2015年的85億元增長到2017年的102億元。
事實上,在財務表現方面,高毛利率是弘陽地產的亮點。截至2015年、2016年及2017年12月31日,毛利分別為22.51億元,25.56億元,24.91億元,毛利率分別為41.9%、29.1%和40.6%。
弘陽地產方面表示,“2016年毛利率下滑,是因為當時交付的部分項目毛利率比較低。”有業內人士稱,客觀上來看,兩度實現年毛利率達40%以上是高過行業平均水平的。同時,公司近三年的毛利率水平都是遠高于毛利率行業紅線25%的。
毛利率較高的背后,是公司對土地成本有較強的控制力。近三年來,“我們的土地成本沒有超出物業成本的40%的比重。”何捷表示,“公司土地儲備定位的是剛需和改善性需求的客群,尤其在2016年10月份之后拿到的土地有很好的議價空間,安全邊際很好。此外,從2017年開始公司開啟并購業務之后,取得的土地可以很好地按照預期進行開發,較好地規避了風險。”
欲優化債務結構
需要一提的是,對于一家渴望迅速做大銷售額的企業來說,積極拿地擴張,需要用沖規模戰略獲得在這個市場上的生存權和話語權,這也意味著要推高負債。
根據弘陽地產招股說明書披露,截至2015年、2016年及2017年12月31日,公司資本負債率分別為119.4%、136%及137.5%。近三年公司的借款總額為56.64億元、76.91億元和116.3億元,融資成本從2015年的8.4%降至2017年的7.5%。
“目前公司凈資產負債率只有97.5%,跟行業平均水平相吻合,尚處在穩健范圍內。”弘陽地產非執行董事張宏武表示。
不難看出,盡早取道登陸香港資本市場,完善信用評級體系后,除了能夠快速獲得融資外,也會讓弘陽地產有更多融資渠道,使“降低融資成本,優化債務結構”成為大概率事件。據悉,此次弘陽地產募資額中的30%將用于償還若干現有計息銀行及其他借款,預計IPO之后財務狀況會有所改善。
更重要的是,一般來說,內地房企赴港上市后,會打通境外融資渠道,融資成本則會根據企業運營情況和信用評級等多方因素而定,一般情況下都低于境內信托融資成本,因此企業資金成本也會得到改善。
而對于如何保障集團資金的流動性,張宏武也在上市公開發售的新聞發布會上表示,首先會增強自身的資金儲備,未來會將以股本融資等方式通過資產證券化,或者借由產品收益權來進行融資,包括合作項目的股權融資等方式優化財務結構。
可以預見的是,為了實現規模擴張,弘陽地產登陸資本市場后,在城市布局、融資渠道和土地獲取方面都將有更大發力空間,接下來的三年時間,將進入發展關鍵期。