■本報(bào)記者 王麗新

    根據(jù)不久前克而瑞研究中心發(fā)布的《2018上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售Top200排行榜》，銷售額年復(fù)合增長(zhǎng)率超過40%的金輝集團(tuán)以353.9億元占據(jù)第37位。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的市場(chǎng)格局中，對(duì)于成長(zhǎng)性的中型房企來說，一端是銷售規(guī)模要快速上位，跑贏房地產(chǎn)企業(yè)的平均增速，保持現(xiàn)金流主動(dòng)脈暢通；另外一端則是在長(zhǎng)期調(diào)控的預(yù)期下，不單純依賴住宅銷售收入，布局商業(yè)業(yè)務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的穩(wěn)定性運(yùn)營(yíng)收益，拓寬盈利渠道也成為一個(gè)要點(diǎn)。

    半年銷售額達(dá)354億元

    對(duì)于一家擴(kuò)張中的中型房企來說，在虎狼環(huán)伺的龍頭房企“圍獵”之下，要想搶得市場(chǎng)份額，不僅要踩對(duì)調(diào)控節(jié)奏，還需要企業(yè)具備平衡投資布局，合理控制拿地成本，燙平調(diào)控周期的能力。

    據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，在全國(guó)多城限制政策加劇的局勢(shì)下，金輝集團(tuán)的銷售業(yè)績(jī)喜人，數(shù)據(jù)同比顯著上升。這意味著金輝集團(tuán)用6個(gè)月時(shí)間完成了去年445億元銷售額的八成，按照金輝集團(tuán)下半年的推盤計(jì)劃，外界估計(jì)金輝今年至少將完成500億元的銷售額。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，今年上半年，金輝集團(tuán)354億元銷售額主要來自熱點(diǎn)城市，西安、杭州、重慶、沈陽(yáng)和連云港等多個(gè)城市的新盤每逢開盤便快速清盤，其中重慶御江府單盤銷售額超過20億元。

    對(duì)此，金輝集團(tuán)方面表示，基于前景預(yù)判精準(zhǔn)的多點(diǎn)投資布局，產(chǎn)品線定位和城市地段匹配度高，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目去化情況良好，依照集團(tuán)目前的開發(fā)節(jié)奏，新獲取土地可在1年內(nèi)轉(zhuǎn)化為可供銷售貨值，從而帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。

    據(jù)記者獲悉，截至2018年5月底，金輝集團(tuán)土地儲(chǔ)備面積達(dá)到2287萬(wàn)平方米，權(quán)益貨值超過2600億元，其中一、二線城市土地貨值占比達(dá)88%。有業(yè)內(nèi)人士稱，目前，金輝集團(tuán)的三大產(chǎn)品線優(yōu)步系、云系和銘著系分別針對(duì)剛需、改善和高端購(gòu)房者，“短平快”項(xiàng)目和高利潤(rùn)空間的高端項(xiàng)目布局比例合理，已開盤項(xiàng)目去化率較高。

    拿地風(fēng)格趨穩(wěn)

    今年以來，金輝集團(tuán)并沒有急于出擊拿地，克制住了盲目沖向三、四線城市搶地的沖動(dòng)后，瞄準(zhǔn)了成都、鄭州和石家莊等二線城市。

    今年6月份，經(jīng)過審慎的市場(chǎng)調(diào)研后，金輝集團(tuán)在華東區(qū)域連續(xù)拿下多幅優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)駐徐州及鎮(zhèn)江；在西南區(qū)域則在重慶梁平兩度拿地，再次擴(kuò)展全國(guó)城市網(wǎng)絡(luò)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，金輝集團(tuán)新增土地貨值達(dá)290.5億元，位列百?gòu)?qiáng)房企第38位。

    有熟悉金輝集團(tuán)的人士稱，公司近年擴(kuò)張意愿明顯，新進(jìn)城市較多，但基本集中在重慶、西安、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等“人才吸附”重點(diǎn)戰(zhàn)略的城市進(jìn)行布局。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙、重慶和西安2017年人口增量超過20萬(wàn)，鄭州人口增量超過15萬(wàn)，武漢和成都等中西部大城市人口流入比例也在提高。或許，這才是金輝錨定擴(kuò)張版圖的背后動(dòng)因。

    該人士進(jìn)一步表示，金輝集團(tuán)今年上半年拿地較為穩(wěn)健的背后，是對(duì)毛利率要超過25%行業(yè)紅線的堅(jiān)守。截至2017年底，金輝集團(tuán)綜合毛利率達(dá)36.15%，與恒大、碧桂園和萬(wàn)科等行業(yè)龍頭房企可謂相差無(wú)幾。更重要的是，在金輝集團(tuán)管理層看來，在限價(jià)政策下，要按照投資計(jì)劃爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)逆周期拿地，追求更高利潤(rùn)空間，保證盈利與規(guī)模高匹配度發(fā)展是目標(biāo)，因此不會(huì)打光“子彈”去搶地。

    對(duì)此，金輝集團(tuán)方面向本報(bào)記者表示，在堅(jiān)持“全國(guó)布局，區(qū)域聚焦，城市領(lǐng)先”的戰(zhàn)略背景下，公司將通過招拍掛、合作經(jīng)營(yíng)、兼并收購(gòu)等多種形式補(bǔ)充優(yōu)化土地儲(chǔ)備，以實(shí)現(xiàn)當(dāng)期業(yè)績(jī)與未來成長(zhǎng)之間的平衡。

    商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期

    值得注意的是，金輝在保持銷售額快速增長(zhǎng)的同時(shí)，要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展，還布局了多元化業(yè)務(wù)，尤其注重合理投資能夠長(zhǎng)期提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，使公司未來的盈利渠道更豐富，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

    據(jù)記者了解，近幾年金輝集團(tuán)在逐步推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和布局，通過精準(zhǔn)的商業(yè)布局反哺商圈內(nèi)住宅業(yè)態(tài)，提升該業(yè)態(tài)產(chǎn)品的溢價(jià)空間，縮短銷售周期，提高周轉(zhuǎn)速度。

    從2013年在重慶運(yùn)營(yíng)金輝廣場(chǎng)，到西安金輝國(guó)際廣場(chǎng)開業(yè)和北京望京金輝大廈投入使用，再到重慶首個(gè)濱江商業(yè)綜合體金輝銅元道開業(yè)運(yùn)營(yíng)，金輝集團(tuán)在寫字樓、購(gòu)物中心、街區(qū)商業(yè)、底商及酒店等多種商業(yè)形態(tài)上的布局，將成梯次逐漸為集團(tuán)貢獻(xiàn)收入。更重要的是，這些多元化、多級(jí)次的商業(yè)產(chǎn)品已進(jìn)駐北京、重慶、西安、蘇州等多個(gè)具有巨大消費(fèi)潛力的城市。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，縱觀金輝集團(tuán)的發(fā)展軌跡可以看出，基于清晰的業(yè)務(wù)板塊劃分，依托住宅產(chǎn)品核心業(yè)務(wù)及商業(yè)、物業(yè)等產(chǎn)品服務(wù)，在不斷變幻的市場(chǎng)環(huán)境中，通過輕重并舉的方式擴(kuò)張，金輝邁入“千億俱樂部”的步伐會(huì)再度提速。