■本報記者 王麗新

    隨著商業模式的躍遷，作為全球化布局的中國共享辦公領導者，優客工場占據了行業領先地位。三年前，創始人毛大慶做的是將桌子租給創業者的生意，如今的優客工場，提供一站式辦公服務，企業會員聚能平臺，服務上下游企業，帶來變現潛力。

    完成C＋輪融資后，優客工場估值已達110億元人民幣。有接近優客工場人士向《證券日報》記者表示，作為科技部2017年獨角獸名單上國內共享辦公領域唯一一家獨角獸企業，優客工場正在按各項上市標準進行準備，包括劃定上市的資產包范圍，但上市時間表尚未明確。

    劃定上市資產包

    據VCSaaS數據顯示，2017年，我國共享辦公空間運營商的數量已經達到3459家，預計在2020年將會超過5000家。目前看來，優客工場、納什空間、夢想加、氪空間等頭部企業正在搶位第一梯隊。

    作為最早邁入這一行業的頭部企業，優客工場目前擁有“13萬+”的用戶，全球布局160個共享辦公空間，“6000+”家入駐企業，近900家服務商。互聯網平臺年用戶增長量達到“8萬+”，增幅近400%。

    完成C＋輪融資后，優客工場已經開始為上市做全方位準備。據優客工場CFO閆凌陽向《證券日報》記者透露，以提供企業服務為入口的直營辦公空間運營、企業會員和個人會員的線上增值服務，還有樓宇管理輸出這三大業務板塊，目前被市場看好。

    在直營共享辦公空間業務方面，與國內其他同行相比，優客工場是全球化網狀式擴張，在國內以一線城市和重點新一線、二線城市為主，境外如在美國、新加坡和印尼等地均有布局。未來發力會更加重視香港和深圳的“粵港澳”大灣區。而除了優客工場布局的空間外，其并購持有的洪泰創新空間、無界空間以及服務覆蓋粵港澳的Wedo等資產已經逐步進行并表處理。截至目前，優客工場總管理面積達50萬平方米，其優勢是跨多個城市圈網絡化運營，用科技和系統將管理的邊際成本達到最佳平衡。

    在互聯網增值業務方面，優客工場的App已經更名為優鮮集。優客工場創始人毛大慶曾表示，互聯網平臺化業務是優客工場所有業務中的核心與樞紐業務，也是ucommune最核心的商業模式。以分布式算法導出流量收入，用優客工場的集約化系統放大平臺的聚合效應，讓優鮮集成為所有中小微企業可以充分展示、運行、征信背書、撮合交易，優化其獨特商業模式的超級平臺。而中國擁有全世界最大的奮斗者群體，APP優鮮集從社交作為切入口，賦能這個群體，讓他們更輕松地在國內外工作。

    閆凌陽也向《證券日報》記者透露，對優客工場來說，包括智能門禁、智能會議系統、人臉識別等辦公服務都將互聯網化和IOT化，通過智能化、互聯網來優化辦公空間效能和高效企業服務。目前市場非常看好從B端切入C端工作場景的服務。物聯網IOT和共享辦公天生具有化學反應，優客工場已經在行業內率先實現智能化，讓空間更好地為工作人群服務，滿足其工作、生活和休閑等方面的需求。

    在樓宇管理輸出業務方面，優客工場將集中在核心城市布局，偏重增量市場。一般情況下，優客工場會進行3年—4年服務周期的深度參與。比如從一幢寫字樓的招商、設計階段就介入，在竣工之前進場指導，此后在管理運營方面以優化服務提升出租率為目標。在收費模式上，從介入開始就收取品牌費，每年根據租金收入分成。在閆凌陽看來，未來，開發商和空間持有方都會成為優客工場的合作伙伴。

    據閆凌陽透露，樓宇管理輸出業務已逐步有項目落地，未來三年，優客工場將依靠自營品牌積累的經驗，力爭在管理輸出方面實現管理面積翻倍的目標。簡言之，優客工場將在自身體系內培育辦公空間的管理品牌。

    值得一提的是，閆凌陽強調，在目前全球布局的160個場地面積中，直營場地空間面積超過90%，剩余部分為管理輸出模式下的空間面積。但是，這個比重會不斷迭代，即未來在各個一線城市和新一線城市，會看到更多優客工場管理輸出的辦公寫字樓或是辦公空間，不斷有會議室等辦公空間被共享，甚至賦能樓宇中的辦公人群。

    擴大規模平衡成本

    在閆凌陽看來，隨著越來越多服務業在核心城市發展，越來越多小型松散式項目性管理業態的企業出現，加上人們移動辦公服務習慣的迭代改變，共享辦公室將成為解決大城市病的重要手段，也是調高存量空間資產效率的手段，不斷幫助大城市中的企業優化辦公固定成本結構，從而在企業服務領域尋得一條非常大的賽道。

    在這條賽道上，從2015年開始為創業者服務的商業模式正不斷被豐富和迭代，基于共享辦公空間賦予空間的服務理念和專業化程度，未來在辦公空間領域可能出現開發商和運營商專業化分工的現象。隨著空間增量開發不斷放緩，共享辦公空間運營商有望成為所有空間服務商的主導者。

    閆凌陽進一步稱，優客工場創業之初有很多社區的第一代辦公服務產品是為創新創業者服務，這些創新企業不斷成長“畢業”后，辦公需求升級，此外，像會計師事務所、法律知識產權服務、網絡線上營銷服務、人力資源等服務型傳統行業等需要駐場服務客戶的辦公需求也在急速成長，新生需求擴大了行業規模，同時促使運營商根據市場升級產品線，讓用戶有“經濟艙”，也有“頭等艙”和“商務艙”可選，從而擴大企業規模。

    錨定三大業務資產包后，優客工場接下來要做的是，擴大規模平衡成本，讓每一個單店在第三個運營會計年結束之前實現盈利，并在服務平臺上相互賦能。

    值得注意的是，在擴張規模方面，閆凌陽表示，優客工場拿場地從來不是盲目的，符合多重標準才能以最快速度覆蓋投入成本，快速回籠資金。如此一來，即使不考慮會員制的增值服務性收入，也可以在基礎空間領域縮短實現單店盈利的周期。

    從精細化控制裝修成本到提高坪效，閆凌陽表示，一定要考慮對項目開發、運營時間節點和專業改造成本的把控。

    閆凌陽直言，空間規模和在主要核心城市達到辦公網絡化和社區運營成熟后，三大業務板塊優化組合戰略會步入收獲期，入駐會員和線上會員基數不斷增加，服務的廣度和厚度不斷提升，優客工場這個企業商業社交平臺和資源整合平臺屆時將進入利潤全面釋放期。