■本報記者 王崢

    持續(xù)深入的樓市調(diào)控，也讓房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度進(jìn)一步加速。

    近日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和易居房地產(chǎn)研究院等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，國內(nèi)最大的15家房企的總資產(chǎn)累計值占比已超過50%，排行榜前53位的企業(yè)總資產(chǎn)累計值占比超過80%。這兩項指標(biāo)2016年的數(shù)值分別為前18名和前59名。可見2017年房地產(chǎn)行業(yè)的資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

    同時，大房企的規(guī)模優(yōu)勢也在土地市場上有所顯現(xiàn)，其獲取能力遠(yuǎn)高于一般的中小房企，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的規(guī)律也開始適用于土地市場。

    據(jù)了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合計共207家房地產(chǎn)上市公司。從核心測評指標(biāo)來看，2017年上市房企總資產(chǎn)均值為873.43億元，總額為18.08萬億元，同比上升21.74%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值150.02億元，同比增長1.92%；凈利潤均值為22.51億元，同比增長31.21%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.29個百分點(diǎn)至65.05%；凈負(fù)債率均值同比下降1.45個百分點(diǎn)至89.87%。

    值得注意的是，去年上市房企的盈利效率處于上升通道，利潤水平保持增長態(tài)勢。2017年，上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.29%，較2016年提升3.58個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)凈利率均值為2.79%，較2016年提升0.79個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報酬率均值為5.64%，較2016年提升1.13個百分點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)差為4.25%。三大盈利效率指標(biāo)均處于上升修復(fù)通道中，可見上市房企“增收不增利”的情況已得到持續(xù)改善。

    而在經(jīng)營效率方面，在行業(yè)積極去庫存的背景下，上市房企平均存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也小幅提升。

    此外，去年以來房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境也持續(xù)收緊。不僅房貸業(yè)務(wù)被嚴(yán)格監(jiān)管，為嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺各項政策，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。

    上述政策變化以及國際經(jīng)濟(jì)金融形勢的變化，讓2017年房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，公司債占比急速下滑，境外融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化等占比則大大增加，房企的融資方式也越來越多元化，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。

    據(jù)報告不完全統(tǒng)計，2017年108家重點(diǎn)房企的公司債發(fā)行總規(guī)模為437億元，占總?cè)谫Y額的比重僅為4%，較2016年大幅下降90%；境外融資額為2771億元，較2016年大幅增加74%。