■本報記者 王麗新
規模訴求與高負債重壓之下,房企不得不以加快增加儲備土地,同時加快項目周轉速度來保證安全發展。
據中原地產研究中心統計數據顯示,截至5月21日,50大熱點城市賣地金額高達1.32萬億元,同比上漲49%,其中,46個城市土地出讓金超過100億元。另據克而瑞統計顯示,2018年前4個月,10強房企新增土地貨值高達1.84萬億元,大型房企也在爭相布局三、四線城市,進一步拓展市場份額。
克而瑞表示,2018年以來,一、二線城市地價未有下調,而熱點三、四線城市地價快速上漲,但市場房價已行至階段性高點,房企盈利空間受限。此外,另有分析人士認為,大型房企這幾年市場占有率提升,規模目標不斷調整,補貨需求越來越大。
從土地溢價率來看,大部分城市土地溢價率保持低位,熱點城市土地溢價率基本在10%左右,明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價率。以北京為例,2017年北京土地平均溢價率是24%,2018年至今則降至13%,明顯降低。同時,除了個別三、四線城市土地溢價率暴漲,大部分城市土地溢價率出現同比下降的趨勢。
中原地產首席分析師張大偉認為,全國多城市土地成交金額依然處于高位,特別是一、二線城市,房企對住宅類土地拿地積極性較高。三、四線城市土地市場也明顯活躍,2018年以來,大量房企進入三、四線城市拿地,推動了熱點城市的土地銷售額創下歷史同期紀錄。
不過,克而瑞認為,從銷售TOP50房企1月份至4月份的拿地所在城市來看,二線城市廣受關注,占比達67%。其主要原因是受人才政策的影響,相較于一線城市落戶困難的現狀,二線城市推出開放的招賢納才政策,城市人口數據均出現大幅增長態勢,大批的人口遷入加大了對土地的供給需求。而從百強房企的拿地表現來看,強者恒強的局面愈發堅固,其中以華潤、招商、旭輝等房企為代表的TOP20房企拿地態度依然積極。房地產市場集中度仍不斷提升,三、四線城市仍是未來承接一、二線城市房地產市場交易的方向。
從拿地房企角度來看,一類房企通過積極拿地來彌補土儲總量的不足,這其中以華潤、中南置地為代表;另一類房企即使土儲充裕,為迅速提升行業地位,正奮力追擊。如福晟集團,2017年年末其總土儲貨值排名在23名,已經遠優于銷售排行,但在今年的拿地態度上仍未松懈,這意味著企業手上有大規模的土地儲備等待開發。
對此,同策研究院認為,規模戰之下,市場集中度提高,房企不進則退,“做大做強”是當下房企的主流選擇,因此規模房企紛紛表現出激進拿地的態度,尤其是前兩年持續去庫存的目標下,大部分房企也需要積極補庫存。