北京近郊驚現(xiàn)“以租代售”？

    商住房以長(zhǎng)租房為名銷售

    北京樓市的調(diào)控政策仍在繼續(xù)，長(zhǎng)租房成了樓市的新寵。然而，這個(gè)原本意在促進(jìn)樓市健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，如今卻在一些地方有些變味兒：北京晨報(bào)記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京近郊就出現(xiàn)了以“長(zhǎng)租房”為名銷售商住房樓盤的情況。

    是租是售？

    既不是租賃合同也不是購(gòu)房合同

    “這是長(zhǎng)租房項(xiàng)目，是商住房產(chǎn)權(quán)，直接租50年。”在距離首都機(jī)場(chǎng)附近的一處樓盤里，銷售小哥正在推薦即將在明年交房的樓盤，在他看來，這里除了距離機(jī)場(chǎng)、六環(huán)路、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)都不遠(yuǎn)的地理優(yōu)勢(shì)以外，最大的好處就是不占用北京購(gòu)房指標(biāo)，但效果跟買一套房子“一個(gè)意思”。

    根據(jù)銷售人員的介紹，這些商住房的產(chǎn)權(quán)為50年，業(yè)主的長(zhǎng)租也是50年。而房款可以全款、分期也可以通過銀行的貸款，但是要在明年收房前將“租金”付清。50年的產(chǎn)權(quán)到期后，該銷售人員表示，“產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期房子一樣續(xù)期還是你的，遇到拆遷等政策補(bǔ)償款也是你的”。銷售人員并沒有用租金的方式介紹價(jià)格，而是直截了當(dāng)，算下來平均每平方米2萬元。

    不過，合同卻跟租房或是購(gòu)房毫無關(guān)系：成交所簽署的合同既不是購(gòu)房合同，也不是租房合同，而是一份“會(huì)籍合同”。銷售人員直言，租房合同的確就只有20年有效，所以項(xiàng)目會(huì)簽署一份會(huì)籍合同，這份合同有效期就可以持續(xù)到租期結(jié)束。

    根據(jù)《合同法》針對(duì)房屋租賃合同期限的規(guī)定，定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。

    但北京晨報(bào)記者并未拿到相關(guān)“會(huì)籍合同”，無法確認(rèn)合同中如何寫明房屋租賃與產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)系。

    違規(guī)還是創(chuàng)新？

    商住房換思路的擦邊球

    業(yè)內(nèi)人士直言，上述情況的樓盤并不止一個(gè)，不少商住房、商鋪、小產(chǎn)權(quán)房等地塊都在做類似的銷售方式。“在北京周邊地區(qū)，前幾年審批下來的商住房用地不少，但由于去年樓市調(diào)控將商住房用地限售限購(gòu)后，已批的地塊用途和產(chǎn)權(quán)期限無法變更，不少開發(fā)商不得不換個(gè)思路來收回款項(xiàng)。”

    不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)并沒有這么客氣，他認(rèn)為這并非是商住房盤活資金的創(chuàng)新模式，只是披著“長(zhǎng)租房”外衣的違規(guī)行為，“這與長(zhǎng)租房根本沒關(guān)系，這么長(zhǎng)的周期就不是租賃。”

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，這種房產(chǎn)交易實(shí)際上問題很多，因?yàn)樵斐闪艘环N模棱兩可的房產(chǎn)交易的方式，像租賃又不像租賃。

    “正是因?yàn)闆]有真正的房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，那么風(fēng)險(xiǎn)是非常高的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，首先未來租賃市場(chǎng)的租售同權(quán)概念，一定是要走備案制的，上述租賃交易無法走此流程，顯然是有問題的。其次如果后續(xù)租客不想租了，那么轉(zhuǎn)讓可就是很麻煩的，因?yàn)闆]人愿意來接手。

    此外，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，如果為了租房，建議租三年就可以。如果是為了購(gòu)房，那么寧可讓房?jī)r(jià)漲一波，因?yàn)檫@種做法容易被套。