國土資源部部長姜大明15日對媒體表示，中國國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。政府將不再是居住用地唯一提供者。政府將不再壟斷住房供地，這將帶來哪些影響？
>>變化
政府將不再壟斷“居住用地”
國土資源部部長姜大明15日說，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
姜大明還表示，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。（新華社）
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過去中國房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實(shí)就是國有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財(cái)政依賴房地產(chǎn)，依賴土地招拍掛，國有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來源。
如何理解“政府將不再是居住用地唯一提供者”？北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，城鎮(zhèn)住房供地屬于政府壟斷，因?yàn)槌擎?zhèn)土地是歸國家所有。這些年，我們看到開發(fā)商拿地，地價(jià)越來越貴，房價(jià)越來越高。實(shí)際上從土地所有制來講，土地分為城鄉(xiāng)兩種制度，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，農(nóng)村集體也是一種土地的所有權(quán)，從法理來講，不僅是國家能夠供應(yīng)土地，農(nóng)村集體也可以是土地的供給者。尤其現(xiàn)在咱們提倡租購并舉、大力發(fā)展租賃市場，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以利用起來。比如近來北京正在實(shí)施的集體土地租賃住房項(xiàng)目就是這種情況，北京市計(jì)劃于2017年至2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。（北京青年報(bào)）
>>解讀
未來將新增兩種供地途徑
1、農(nóng)村集體土地經(jīng)過政府允許，直接建設(shè)住宅，這類房子相當(dāng)于“被政府許可的小產(chǎn)權(quán)房”，一般用來對外出租。這就是新聞稿里說的“深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”。
2、企業(yè)獲得的產(chǎn)業(yè)用地，本來不允許建設(shè)住宅，現(xiàn)在經(jīng)過政府核準(zhǔn)后給企業(yè)員工建設(shè)住宅，或者出租、或者有條件出售。也就是新聞稿里說的“研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法”。
近日有報(bào)道說，華為在東莞松山湖將給員工建設(shè)3萬套住宅，每平米售價(jià)8500元，相當(dāng)于松山湖商品房價(jià)的三分之一。這種房子，就是上面第二條里所說的“非房地產(chǎn)企業(yè)建房”。這種房子一般會設(shè)定員工完全取得產(chǎn)權(quán)的期限，以及政府允許出售的期限。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)別住宅用地多元化供應(yīng)，和商品房住宅土地多元化供應(yīng)之間的區(qū)別。后者目前的唯一來源仍然是國有土地的招拍掛。而此次會議更多鼓勵集體土地權(quán)屬不變前提下的租賃土地供應(yīng)，這將對集體土地價(jià)值有非常大的提升作用，同時也會對城市租賃市場帶來巨大影響。（中國經(jīng)營報(bào)）
>>影響
哪些人和機(jī)構(gòu)受益最大？
1、被地方政府認(rèn)可的大中型企業(yè)，尤其是國企、上市公司、發(fā)展態(tài)勢良好的創(chuàng)新企業(yè)等，他們可以獲得定向轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用地，在上面給員工建設(shè)住宅。由此，企業(yè)競爭力增強(qiáng)，運(yùn)營成本下降。
2、上述企業(yè)的核心員工、中高層，他們將優(yōu)先獲得房子，甚至可能不只一套。
3、大城市近郊的農(nóng)民，他們將通過集體組織獲得“合法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房”（一般只能出租）的機(jī)會，獲得大量的土地紅利，至少夠幾代人享用；
4、高學(xué)歷、有技術(shù)的專業(yè)人才、管理人才，他們可以跳槽到“有建房權(quán)”的企業(yè)分享紅利；
5、大城市及其周邊城市。只有這類城市才有持續(xù)的人口吸引力，而且越是一線城市、強(qiáng)二線城市（及其附近城市），實(shí)施上述新政之后，對優(yōu)秀企業(yè)的吸引力越強(qiáng)。
總之，當(dāng)政府不壟斷住宅供地之后，大城市及其周邊城市的吸引力將大增，大企業(yè)的人才競爭力將大增。遠(yuǎn)離中心城市的中小城市，將面臨優(yōu)秀企業(yè)、人才的雙重流失；大城市里的小企業(yè)也會更苦逼，因?yàn)樗鼈儧]有“建房權(quán)”，留住核心人才只能拼股權(quán)和年薪了。
那么大城市的房價(jià)會因此下跌嗎？這個恐怕也比較難。原因很簡單，當(dāng)政府放棄壟斷住宅用地之后，財(cái)政收入將受到很大影響，還要建設(shè)安居房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房，因此對土地轉(zhuǎn)讓收入將更加依賴。所以房價(jià)必須維持穩(wěn)定，才能有持續(xù)的土地收入，否則地方財(cái)政將崩潰，無力兌現(xiàn)住房保障的承諾。
但人口流失的中小城市就很難說了，在大城市全方位競爭下，大部分中小城市將很難受，房價(jià)即便不跌，也會長期滯漲。（中國經(jīng)營報(bào)）
>>作用
緩解租房難、租房貴等問題
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容。所以，類似多主體供給也會在土地供應(yīng)上得到體現(xiàn)。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會逐漸放開集體建設(shè)用地。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，必須注意一點(diǎn)是，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)只有租賃市場才有機(jī)會，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點(diǎn)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示：“此番表述更多的是對此前探索的肯定，可能意味著集體租賃住房試點(diǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)大。”
事實(shí)上，北京、鄭州等地已開始試點(diǎn)集體租賃住房。2017年8月，國土部明確北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展首批集體建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。
根據(jù)部署，北京市計(jì)劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，1000公頃集體土地，大約可建設(shè)30-40萬套出租房，相當(dāng)于未來5年，給北京增加10-15%的租賃房源。“此舉將有效緩解區(qū)域租賃市場供需平衡，住房租金也會下調(diào)。”
