今日，國土部部長姜大明的兩段話引起市場廣泛關注。

    “一是住房供地，政府將不再壟斷”。國土資源部部長姜大明今天表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

    “二是我國宅基地也將‘三權分置’”。姜大明透露，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新。但城里人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

    如何理解這兩段話的深刻含義？

    這是否意味著農地可以直接入市？

    一位不愿具名的土地專家接受證券時報記者采訪時表示，住宅用地政府不再壟斷的理解不夠準確，客觀來說，真正的含義是，原來住房供地都是國有建設用地，農村集體建設用地入市需要經過政府征地轉化為國有建設用地，這次明確了以后住宅用地將不僅是國有建設土地供應，農村集體建設用地也將參與供應，但是只能通過建設租賃住房的方式入市，而且是在政府統一規劃下建設，并不是真正打破壟斷。

    而對于宅基地三權分置說法，他認為，客觀來說，這次核心是提出宅基地使用權的概念，原來對于宅基地沒有提過“使用權”，這次提出未來將“適度放活宅基地使用權”，但是對于使用權將來怎么流通，具體有何限制，并沒有明確，只是為未來放活做鋪墊。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，此類政策思路或是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個紅線或底線。第一、土地屬性不改變，還是屬于集體建設用地。第二、允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看后續改革的進度。

    嚴躍進認為，類似政策下，關于小產權房的討論或會繼續增加。必須強調一點是，小產權房是在無審批、無監管的非法用地上建成，定性為違法違章建筑，沒有轉正的可能。本身也不是在常規意義上的類似宅基地上建設，更多是一些農村經營性用地，其和宅基地不是一個土地概念。所以小產權房依然會管制，而合規的宅基地將獲得優先改革的機會。

    那么，國土部部長的這兩段話透露出的信息，是否意味著會帶來大量農地入市，對房地產市場帶來沖擊？

    上述不愿具名的土地專家認為，過去的農村集體建設用地改革很多年了，但是直到現在也沒有什么實質性的進展，他判斷宅基地的改革應該會更加謹慎，因為涉及到農村居民的居住問題，力度和進展會有多大可想而知。

    他同時指出，這次國土部部長講話中的用詞說“研究制定”和“探索”，這只是剛剛開始，未來還要進一步試點，到將來推開也是有限范圍內，因此對房地產市場的影響不會有市場預期那么大。

    實際上，農村集體經營性建設用地直接入市已經呼吁了很多年。此前，2015年，國家提出在北京市大興區、天津市薊縣等33個縣市試點農村集體經營性用地入市。后來《土地管理法》修改，改掉了不準農村集體建設用地直接入市的條款。

    去年，為落實“房住不炒”，國土部和住建部聯合確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，這也是為了增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制。