鳳凰網財經1月8日訊 （作者刁艷艷）截至目前，已有三個城市放松了樓市調控。1月5日，蘭州放松限購、加強限價，合肥第二次放松限價。1月7日下午，南京出臺新規，高層次人才首套房不限購。
根據以往三年一調控，因為經濟壓力再放松的邏輯，以及地方政府嚴重依賴土地財政這個問題，這次持續了14個月的樓市調控似乎也要開始出現松綁。1月6日，中國首席經濟學家論壇理事長、交通銀行首席經濟學家連平在上海舉辦的中國首席經濟學家論壇上接受鳳凰網財經專訪表示，它不是一個全國性的放松樓市調控的信號，僅僅是局部放松，分類調控的政策總基調還是沒有改變，2018年經濟運行相對比較平穩，并不應有樓市政策松動這種預期。
“因為現在很多城市的樓市調控，基本上是按照自身城市的特點來進行的，那么比如說二線城市里面房價漲的過快，過高的城市，肯定他的調控的力度是比較大的，因此在未來一段時間這種基本的態勢還是會繼續保持下去。2018年，房地產調控政策總基調不會有太大的改變。”連平認為。
2018年，一二線三四線的房價會怎么變？“未來可能不能根據城市等級簡單劃分哪里樓市漲跌，比如長三角地區，武漢城市群可能未來房價上漲，因為人口的聚集，還是有推動力的。這個房價上漲不僅是這里面二線城市，三、四線照漲不誤，有的三線和四線城市漲幅還蠻高的。但是從現在大格局來看，要出現房價繼續大幅度上升已經是不大可能，因為現在運用各種手段，當然其中行政手段在中間發揮了重要的作用，行政手段使用的力度過大，范圍過大必然會帶來市場扭曲的效應，所以行政手段也需要在未來逐步的退出。”連平提醒。
以下為鳳凰網財經專訪實錄：
蘭州、合肥樓市松綁并不是全面放松樓市調控信號
鳳凰網財經：1月5日蘭州放松限購，加強限售，合肥兩次放松限價，我們看到了連續了14個月的樓市調控似乎出現了松動跡象，您認為這是一個怎么樣的信號，是不是說實行分類調控相當于變相“放松調控”？
連平：我覺得分類調控的政策總基調還是沒有改變，但是由于中國的一二三四線城市，一段時間以來其實已經有了非常明顯的分化，各個地方供求關系不一樣，有的甚至是完全不一樣。所以在這種情況下，相關的調控政策針對它當地的城市供求關系的狀況，市場的狀況，價格的狀況，采取一些針對性的舉措，我覺得這個還是分類調控。雖然這個調控中間可能在你剛才講的這些案例中似乎有松動的樣子，但這種松動的跡象可能還只是局部的。
鳳凰網財經：它不是一個全國性的放松樓市調控的信號？
連平：不是全國性的，因為現在在很多城市的房地產調控，基本上是按照它自己城市的特點來進行的，有的地方比如說一線和二線城市，二線城市里面房價漲的過快，過高的城市，肯定他的調控的力度是比較大的，因此在未來一段時間這種基本的態勢還是會繼續的保持下去。
2018年，房地產總體的調控政策的基調我認為不會有太大的改變。過去一直是有這樣一種預期，認為經濟下行有壓力了，那么最終不得不放松房地產調控，在過去至少大概有五次是這樣一個過程，大概三年左右一個調控，一個階段。最終由于經濟下行壓力比較大，所以最后確實是不得不放松了調控。那么這種調控放松是全國性的，比如說2014年的930，這個之后整個房地產市場出現了一輪新的走勢。
現在來看為什么這種情況已經不可能再出現是因為，第一個經濟運行趨向于平穩，不像2014年的二季度，三季度的時候下行壓力非常大，很多相關的指標都出現了較大面積的走弱，所以在這種情況下，確實是從調控角度來說確實是需要房地產做一些調控，能夠穩住經濟的運行。但現在狀況已經改變了，已經相對是比較平穩。
城市群里面具有上漲壓力的三四線城市還需要調控
鳳凰網財經：2018年中國經濟普遍的一個預期就是運行比較平穩，不再是像去年處于下行態勢。
連平：相對比較平穩，因為觀察一下2016年到2017年，整個經濟運行有一個特點，就是季度的波動不超過0.1個百分點，這跟前三年完全不同。前三年有時候季度之間的波動有0.3到0.4個百分點，就是下行的時候一個季度可能跳空，下一個臺階。現在很平穩，頂多是0.1個百分點，那么這說明經濟運行已經平穩，已經不需要再動用很大力度的政策，尤其是還帶有一些副作用的政策來推進，來拯救經濟的運行，這是一個環境。
第二個重要的就是十九大非常明確，再次把總書記“房子是用來住的”定位，說的是斬釘截鐵，在黨的報告中都寫進去了，所以你想想看，如果不是出現非常極端的，惡劣的環境的話，肯定政策不會再去延續過去這種做法。動不動把房地產又弄松了，搞的房價又開始上漲，出現了一種惡性循環的狀況，我想這次肯定是不會的，所以這樣一來的話，整體政策松動不應該有這種預期。
但是在一些局部地區，相關的地方對于它城市自己的市場的運行情況有些方面的政策有些變化，完全是分類調控的特點。比如說中國有些一線和二線城市，土地供應比較緊張的，庫存比較少的。那么這種情況下面它在供地方面就放的比較松，比如說2017年，北京土地供應增長是比較可觀的，這些都屬于分類調控。三四線城市就不存在這種問題，它的庫存還比較高，根本不可能再向它提供大量的供地的指標。所以這些都是屬于分類調控。
鳳凰網財經：那您認為比如說今年可能會放松調控的城市是哪些城市呢，是幾線城市？
連平：樓市放松調控現在來看總體上可能不具有這樣的一個格局，就剛才講了現在不需要大面積的放松，很多地方由于房價漲的比較快所以還需要調控，那么在有些城市，比如說三四線城市，在城市群里面，這些三四線城市，它的房價還有上漲的壓力，那么這種城市還需要調控。那么在那些庫存比較高，又不在城市群里面，經濟發展水平又不高，人口流入相對比較少的地方，政策松動的可能性是存在的。
三四線房地產庫存高的城市逐漸在減少
鳳凰網財經：12月23日，住建部部署2018年工作任務，表示“庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作”，但是有些三四線城市去庫存本身就是漲價漲的很厲害了，這種情況下去庫存會不會“越去越漲”？
連平：應該說去庫存是根據它的供求關系來看的，因為它庫存高，需求來說還不夠旺盛，所以這個不平衡，那么這種情況下要去庫存。現在來看，可能有越來越多的城市庫存已經不是個問題了，就是經過一段時間去庫存之后，它的庫存已經開始有明顯的減少了。那么這種城市就它的供求關系可能逐漸會走向一個相對比較平衡的狀況。那么這種城市我認為在三四城市中間現在是在增加，過去是三四線城市是整個庫存比較高的主要的地方，那么現在這些城市逐漸在減少，在改善。
鳳凰網財經：所以相對來說今年的話，三四線漲價的動力并不是太大？
嘉賓：總體來看是這樣一個狀況，但是由于剛才講的庫存是在逐步的減少過程中間，有一部分城市已經開始，并不是說庫存多了，而是說庫存開始少了，那么這種情況下面當然還是有可能會帶來房價上漲，但是房價是否上漲還看市場的資金的供應情況，還要看市場對未來的一個預期，還有看市場對于價格的管理等等各個方面，綜合性的來進行考量。所以我覺得可能在有些城市它的管理方面尤其是對于價格管理方面，一些措施不到位，或者是不對路子，也可能導致它的房價的調控效果并不那么明顯，這種可能性也是存在的。
2018年地方財政面臨新特點地方債發行為地方財政留有空間
鳳凰網財經：有業內人士認為，今年下半年地方政府因為土地出讓金減少會面臨著資金缺乏的危險，財政收入就比較少，所以可能會放松調控，所以您剛才的觀點就是在說其實政府是一直在堅持分類調控，其實今年下半年是不存在這個問題的是吧？
連平：土地出讓金占地方政府財政收入很大一個比重，有時候可能30%，40%，有個別甚至更高，這是長期以來是客觀的情況。我認為從今年的情況來看的話，這種狀況可能不會像以前幾個周期來的那么明確清晰，過去當整個成交量迅速減少之后，然后土地出讓金也少了，因為需求少了，投資也下來了。這次投資并沒有出現非常明顯的回落，土地成交在一些城市，尤其是一些二線城市，成交的量也是蠻大的。
為什么呢？第一，在2017年的4月份的時候住建部出過一個文件，根據不同的庫存狀況來提供土地的供給，要求有些地方庫存比較少要增加供給，所以好多二線城市之后在這個方面供給步伐是加快的。我們看相關的數據，土地出讓在2017年的三季度到四季度，二線城市增速是比較高的，賣掉了好多地，這是第一點。第二，就是跟租賃房的建設是有關的，租賃房制度推出之后，各個地方都要響應這個號召，都要跟進，那造房子肯定要地，所以土地出讓面積增速非常快。
這里面北京市非常典型的一個例子，2016年宅地出讓僅220萬平米，創下歷史新低。2017年宅地供出820萬平米。
鳳凰網財經：北京供地面積相對以往有很大的增加。
連平：比2016年要高出三倍多，我估計到年底差不多就是四倍。那么這四倍為什么呢？一個就是說它本身需要商品住宅建設要供地，第二個就是租賃房，所以這個土地出讓還是比較大的，這樣一來肯定會給地方政府帶來收入的。當然這個收入，租賃等等可能價格賣的不是很高，但是不管怎么說還是會帶來收入的。
所以這一次的運行狀態跟過去是有些不同的，就是去看這個房地產投資的增速到現在還在百分之七點幾。按理來說由于成交迅速的回落以后，這個投資增速在半年以后也出現明顯的回落，但是現在回落不明顯，就跟我們剛才講的是有關的。所以從這點來看的話，可能下半年以后是會有一點壓力，就是整個土地出讓了，但是收入沒有像過去那么好，可能會有一點壓力，但是不會像過去來的那么明顯，這是一個方面。
第二個，地方政府可能在2018年它的舉債狀況可能會比2017年來的更快一些，比如說銀行的貸款轉為債券，就是貸款還了然后發債，這樣一個運轉。
這個運轉它在2017年的時候放慢了步伐，2016年是發地方債成交量是比較大的，2017年在下半年明顯是減弱了，當然這個跟它的整個債務總量的增長，速度也有一定的關系，適當的控制一下節奏。另外還有就是它事實上留下了一定的空間，就是為它以后進一步的舉債提供了一些空間。所以我們認為可能不會像市場所預期的來的那么緊張，可能會有點問題，但是不會那么緊張。
那么由于這個地方政府可能收入不會像以前那么好，賣地賣的那么好，收入就非常好。所以這樣一來，地方政府在未來基礎設施建設方面進行投資的能力會受到一定程度的削弱。
鳳凰網財經：財政支出也會減少是嗎？
連平：減少了，其他有好多方面沒有辦法收縮，但基建這塊是可以適當的做一些收縮的，所以會影響到未來的投資的增速。
鳳凰網財經：所以它下半年是面臨著一定的壓力，但是還是存在了一些不確定性。
連平：可能會有壓力，但是還不能完全按照過去的邏輯來判斷，這次還是有一些新的特點。
房產稅正式的被討論就會產生效果
鳳凰網財經：一些地方債的發行還是為地產調控留有一定的空間。那還有一個問題，就是您認為2018年，這個一線、二線、三線、四線的房價大概會怎么變？這個是大家最關心的一個問題。
連平：我覺得一個是從現在開始往后看房價再按照一線、二線、三線、四線這個劃分，可能會跟實際的情況會有比較大的差異，就是實際的運行情況來看的話，其實這一輪已經出現了一個情況，就是只要是發達的城市群一線、二線、三線、四線城市都在這。不發達地區，哪怕是二線城市也不漲。省會城市我去的多了，差不多一半的省會城市（二線城市、中西部地區的一些省會城市）房價基本上平穩的，沒什么太大的變化。
所以未來可能不能這樣簡單的劃分了，比如長三角地區，武漢城市群可能未來房價上漲，還是有推動力的，因為人口的聚集。房價上漲不僅是里面二線城市，三、四線照漲不誤。有的三線和四線漲幅還蠻高的，但是從現在大的格局來看，要出現房價繼續大幅度上升已經是不大可能，因為現在運用各種手段，當然其中行政手段在這個中間發揮了重要的作用，行政手段使用的力度過大，范圍過大必然會帶來市場扭曲的效應，所以這個也需要在未來逐步的退出。但是2018年，在長效機制還沒有很好的落地之前，現在當然也在做，租賃也算是一塊，土地供給也算是一塊，但是房產稅這個東西還沒有出來。
鳳凰網財經：您預計房產稅是什么時候出來？
連平：我預計2018年肯定是出不來的，但是房產稅的問題我覺得不必等到它出來，只要有他的信息，有它的一個過程，有它一個初步的方案，它的效應就已經開始了。因為它有一個預期，對市場會帶來一個預期的效應，市場的行動肯定是在你真正落地之前就已經展開了，所以不必等到它真正落地，只要這件事情能夠討論起來，能夠有個初步的東西，有一個東西供人大去討論，而不是說正式進入人大的法律程序，它對市場的影響就已經開始。所以我們期盼的并不是說什么時候法律能夠通過，這部法律能夠落地，而是說這件事情什么時候能夠正式的開始討論。
鳳凰網財經：房產稅需要經過人大討論立法。
連平：也不光是人大，就是有一個基本的方案能夠聽取社會各方面的意見，有一個這樣的東西，它的預期就告訴你將來的房子可能會出現一個什么樣的趨勢。那么購房的人，把房子作為投資的人就要謹慎了，它的效應就已經展開了，所以不必等到那個時候。所以我覺得長效機制未來加快推出是整個市場平穩運行的這些重要的方面。
現在可能依靠各方面的管理，尤其是一系列的行政手段，還能抵擋一陣子，來控制這個房價，但是往后的話時間是不能長久的。因為市場上已經出現了許多相關的扭曲的現象，你不讓我漲，我就想其他辦法等等。這個市場總歸是市場，它要想盡一些辦法能夠體現出它的效應，所以我們說對于未來的房地產市場運行我們是呼吁長效機制能夠加快步伐，加以推出。甚至就是說一些局部的方案討論等等這些我覺得都應該有較好的一個公開的程度，公開化。那么對于這個問題大家的預期就開始產生了，所以這樣有助于引導預期，將來不要把房地產作為一個投資的目標了。
鳳凰網財經：那您認為房地產長效機制大概多久能推出，是不是三五年之內都不會？
連平：我覺得未來房地產稅可能三年左右時間，快的話三年，慢一點可能三五年。
鳳凰網財經：房地產稅征求意見稿這一類的會是什么時候？
連平：不知道具體會是一個什么樣的形式，是不是要弄一個征求意見稿，還是說這件事情在國家相關的部門已經在討論了，大概這個方案是一個什么樣的方案，可能有幾個要點，怎么征稅，現在已經有一些信息。上次財政部部長肖捷在幾份刊物上，其實同一篇文章說到，這里面有一些東西說到肯定是按照市值來進行征收的，那么究竟對一套房怎么征，兩套房等等。我覺得在未來，只要這些東西開始討論，有一個比較清晰的思路，重點能夠顯現出來，房地產稅的市場效應就開始會發生作用。
